El precio por m² en San Borja promedia S/9.350 al cierre de 2025, lo que lo posiciona como el cuarto distrito más caro de Lima Top tras San Isidro, Miraflores y Barranco. La zona Camino Real y los alrededores del Pentagonito lideran con precios sobre S/10.500/m², mientras que las zonas más alejadas del eje Aviación rondan los S/8.000/m². San Borja combina perfil residencial maduro, oficinas corporativas y áreas verdes amplias (Parque de la Familia), lo que sostiene una demanda estable de profesionales jóvenes con hijos. Guía completa de precios por zona, alquiler, yield y oferta nueva.
Panorama 2026: San Borja en cifras
San Borja cerró 2025 con S/9.350/m² promedio según Urbania, +5,2% vs. 2024. El distrito mantiene una de las absorciones más altas de Lima Top: la oferta nueva sale rápido por la combinación de cercanía al centro empresarial, parques amplios y oferta limitada (es uno de los distritos más densificados, con poco suelo libre).
| Indicador | Valor 2025 | Proyección 2026 |
|---|---|---|
| Precio venta m² | S/9.350 | S/9.650 – S/9.900 |
| Alquiler 2D | S/4.450 | S/4.600 – S/4.800 |
| Yield bruto anual | 5,7% | 5,6% – 5,8% |
| PER (años) | 17,5 | 17,3 – 17,5 |
| Variación interanual | +5,2% | +4% a +6% |
Precio por zona dentro de San Borja
San Borja no es un distrito uniforme: la diferencia entre la zona prime y las zonas periféricas alcanza el 30%.
Camino Real y alrededores del Pentagonito: S/10.000 a S/11.500/m². Es la zona más cara de San Borja, con perfil ejecutivo, edificios de baja densidad y vista al Parque de la Familia. La oferta es escasa por el alto valor del suelo y la limitación de altura.
San Borja Norte (eje Aviación, cerca a Javier Prado): S/9.200 a S/10.200/m². Zona consolidada con muy buena conectividad, edificios de los últimos 10 años y proximidad a oficinas corporativas (Torre Pentagonito, Real Plaza, Centro Empresarial San Borja).
San Borja Sur (hacia Av. Angamos y Surco): S/8.500 a S/9.500/m². Mayor masa de oferta nueva en preventa, edificios de mediana altura y perfil residencial familiar.
Las Magnolias y zonas residenciales internas: S/8.800 a S/9.800/m². Calles de baja circulación, perfil familiar consolidado, mucho árbol y parques de bolsillo.
Eje San Luis (zonas más alejadas): S/7.800 a S/8.800/m². La zona más accesible del distrito, cercana al límite con La Victoria.
Alquiler y yield en San Borja
El alquiler de un 2 dormitorios de 80 m² útiles promedia S/4.450 en zona consolidada (rango S/3.800-S/5.800). Un 3 dormitorios de 110 m² útiles ronda los S/6.000-S/8.500 según ubicación y antigüedad del edificio.
El yield bruto promedio del distrito es 5,7%. El yield neto queda en 4,5-4,8% tras descontar gastos comunes y mantenimiento. La estabilidad del alquiler es alta porque San Borja atrae mucho profesional ejecutivo que busca cercanía a oficinas y suele firmar contratos de 1-2 años con renovación. La rotación es menor que en Miraflores o Barranco.
Perfil del comprador en San Borja
Tres perfiles dominan la demanda:
Profesionales ejecutivos sin hijos o con un hijo pequeño: el perfil más frecuente. Ingreso familiar de S/22.000 a S/45.000 mensuales. Compran 2-3 dormitorios de 80-110 m² útiles en proyectos con coworking, gym y áreas para niños. Ticket entre US$240.000 y US$420.000. Valoran la cercanía al trabajo y al Parque de la Familia.
Familias con hijos en edad escolar: buscan 3 dormitorios de 110-140 m² útiles con vista a parque, cercanos a colegios reconocidos del distrito (Markham, San Borja, Newton, etc.). Ingreso S/25.000 a S/55.000 mensuales.
Recompradores que suben desde Lima Moderna: familias que vendieron en Jesús María, Lince o Pueblo Libre y buscan dar el salto a Lima Top sin pagar el premium de San Isidro. San Borja suele ser su primer destino por la relación calidad-precio.
Oferta y proyectos en preventa
San Borja concentra aproximadamente el 18% del stock de preventa de Lima Top según ASEI. La oferta es relativamente limitada: hay poco suelo disponible y los proyectos suelen ser de 30-90 unidades, más boutique que masivos. La absorción promedia 4,2% mensual, una de las más altas de Lima Top.
Los ejes con mayor oferta nueva son Aviación, San Luis sur y Av. Angamos. Los amenities típicos: gym, coworking, sala de usos múltiples, kids club, lounge y, en proyectos premium, piscina semi-olímpica y spa.
Financiamiento y Bono Buen Pagador
Tasa promedio 2025: 7,74% TEA. Proyección 2026: 7,3-7,5% TEA. San Borja es un distrito con menor penetración del Crédito Mivivienda que Surco o La Molina porque la mayoría de unidades supera el tope del programa (S/343.000 para acceder al Bono Buen Pagador de S/27.400). Sin embargo, en proyectos del eje San Luis sí entran unidades de 1-2 dormitorios dentro del rango. Cuota inicial mínima: 10-20% en banca privada regular; algunos bancos exigen 15% para proyectos de Lima Top.
Tendencias 2026
San Borja mantendrá un crecimiento moderado-alto en 2026, entre +4% y +6%, sostenido por la baja oferta de suelo, la demanda firme de ejecutivos y familias, y el desarrollo continuo del centro empresarial del distrito. El alquiler seguirá firme con incrementos del 5-7% anuales. Los proyectos boutique de 30-60 unidades dominarán la oferta nueva. La gran apuesta del distrito es consolidar su perfil de «Lima Top con buenas áreas verdes y vida familiar», diferenciándose de la mayor densidad de Miraflores y de los precios premium de San Isidro.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la zona más cara de San Borja?
Camino Real y los alrededores inmediatos del Pentagonito, con precios desde S/10.000/m² y picos sobre S/11.500/m² en proyectos boutique con vista al parque y baja densidad.
¿Qué yield puedo esperar en San Borja?
5,7% bruto promedio y 4,5-4,8% neto tras descontar gastos. Es un yield ligeramente menor al de Surco o La Molina, compensado por la estabilidad alta del alquiler ejecutivo.
¿Cuánto cuesta un 3 dormitorios en San Borja?
Entre US$280.000 (zona San Luis, 100 m² útiles) y US$520.000 (Camino Real, 130 m² útiles, proyecto nuevo) al cierre de 2025. La mediana ronda los US$380.000.
¿San Borja es buen distrito para familias?
Sí. Combina parques amplios (Parque de la Familia), buenos colegios, baja densidad relativa en zonas residenciales y muy buena conectividad. Es uno de los distritos con mayor concentración de familias profesionales jóvenes de Lima Top.
¿Puedo usar el Bono Buen Pagador en San Borja?
En proyectos del eje San Luis sí, en unidades de 1-2 dormitorios bajo el tope de S/343.000. En la mayoría de zonas premium las unidades superan el tope del programa Mivivienda y se financian con banca privada regular.
Metodología y fuentes
Precios: Urbania Index (4T 2025) y BCRP. Alquileres: listados activos en Urbania e Infocasas. Yield y PER: cálculos propios.
Fuentes consultadas: BCRP, Urbania Index, ASEI, Fondo Mivivienda, Gestión, Infobae.
Disclaimer: La información presentada tiene fines informativos y no constituye asesoría financiera, legal ni de inversión. Consulta con un asesor inmobiliario antes de decidir.
