Comprar una vivienda en Perú es una de las decisiones financieras más importantes de la vida y, sin asesoría adecuada, puede convertirse en un proceso largo y confuso. Esta guía recorre el paso a paso completo del proceso de compra: desde la evaluación previa de tu capacidad financiera hasta la inscripción final en SUNARP, con los puntos críticos que conviene tener claros antes de firmar cualquier documento.

Paso 1: Evalúa tu historial crediticio

Antes de salir a buscar tu departamento o casa ideal, lo primero es revisar tu historial crediticio. La gran mayoría de compras de vivienda en Perú se financian con un crédito hipotecario, y la calificación que el banco te otorgue depende fuertemente de tu historial.

Lo que evalúan las instituciones financieras al aprobar un crédito hipotecario:

• Si has solicitado préstamos antes y de qué tipos
• El tiempo que llevas siendo sujeto de crédito
• Si pagaste a tiempo tus deudas anteriores (calificación 100% normal en SBS)
• Tus ingresos netos mensuales (recibos de honorarios, boletas, declaraciones SUNAT)
• El valor del inmueble que quieres adquirir
• El monto de la cuota inicial que puedes aportar

Tip clave: si tienes un crédito pre aprobado, la gestión del resto de trámites es significativamente más rápida. Los bancos peruanos suelen ofrecer pre-aprobaciones en 48-72 horas con la documentación correcta.

Paso 2: Define el tipo de inmueble y tu presupuesto

El segundo paso es claridad sobre qué quieres comprar. No solo el monto, también las características del inmueble que se ajustan a tu estilo de vida.

Aspectos a considerar al definir el inmueble

• Ubicación: distrito, zona dentro del distrito, cercanía al trabajo, colegios y servicios
• Tamaño: número de dormitorios, baños, áreas comunes
• Antigüedad: nuevo (preventa o entregado), seminuevo (5-15 años), antiguo
• Tipo: departamento, casa, dúplex, penthouse
• Áreas comunes: gym, piscina, kids club, coworking, sala de usos múltiples
• Servicios incluidos: cuota de mantenimiento, qué cubre, qué no cubre
• Conexiones viales: facilidad para llegar a zonas de tu interés
• Fecha de entrega: si es preventa, plazo realista de entrega

Cómo calcular tu presupuesto realista

Regla práctica: la cuota mensual del crédito hipotecario no debería superar el 30-35% de tu ingreso neto familiar. Si tu ingreso familiar es S/15.000 mensuales, la cuota máxima recomendable es S/4.500-5.250. Con esa cuota, a 20 años y tasa de 7,5% TEA, podrías financiar aproximadamente S/600.000-700.000 (con cuota inicial del 10-20%, eso te permite comprar inmuebles de S/660.000 a S/875.000 según tu inicial).

Considera también los costos adicionales de la compra: impuesto a las transferencias (3% de alcabala desde S/40.000 aprox.), gastos notariales (0,2-0,3% del valor), inscripción SUNARP, tasación y honorarios de abogado si contratas asesoría legal.

Paso 3: Búsqueda y selección de la propiedad

Con presupuesto y características claras, comienza la búsqueda activa.

Canales de búsqueda

Plataformas inmobiliarias: Urbania, AdondeVivir, Properati, Nestoria, Inmobiliaria Trovit. Permiten filtrar por distrito, precio, características y comparar varias opciones rápidamente.

Asesores inmobiliarios: una agencia inmobiliaria te ahorra tiempo, te orienta sobre el mercado, negocia por ti y conoce ofertas que no siempre están en plataformas. La comisión la paga típicamente el vendedor (3% del valor del inmueble), no el comprador.

Promotoras y desarrolladoras directamente: para preventa, contactar al promotor del proyecto evita intermediarios. Conviene comparar al menos 3 proyectos en zonas similares.

Visitas y evaluación

Visita varias propiedades antes de decidir. Lleva una checklist con los puntos críticos: estado del inmueble, instalaciones, vista, ruido del entorno, antigüedad real, equipamiento del edificio, perfil de los vecinos, calidad del mantenimiento. Conviene visitar en distintos horarios para evaluar tránsito y ruido.

Paso 4: Tasación independiente

Antes de hacer una oferta, conviene hacer una tasación independiente del inmueble. Una tasación profesional cuesta entre S/300 y S/800 según tipo y zona, y te da el valor de mercado real. Si el banco financia, va a exigir su propia tasación; pero tener una propia previa te ayuda a negociar con datos.

Los tasadores certificados están registrados en el Reniec y la SBS los reconoce. Solicita el informe técnico completo: comparables del mercado, depreciación física, depreciación funcional y valor de tasación final.

Paso 5: Oferta y arras

Cuando tienes la propiedad seleccionada, presentas una oferta formal al vendedor. Si el vendedor acepta, se firma un contrato de arras con un adelanto del 5-10% del precio para reservar la propiedad. Este monto compromete a ambas partes: si el vendedor desiste, devuelve el doble; si el comprador desiste, pierde el monto.

Las arras deben formalizarse por escrito con plazo y condiciones claras. Conviene incluir condicionantes (aprobación del crédito hipotecario, situación legal limpia del inmueble, etc.) que protejan al comprador.

Paso 6: Verificación legal del inmueble

Antes de cerrar la compra, hay que verificar la situación legal del inmueble:

Búsqueda en SUNARP

Solicita la partida registral del inmueble en SUNARP. Te muestra el propietario actual, gravámenes (hipotecas, embargos), restricciones, antecedentes de transferencia. La partida cuesta cerca de S/15 y se puede obtener online en sunarp.gob.pe.

Constancia de no adeudo

Pide al vendedor constancia de no adeudo de servicios (luz, agua, gas), cuotas de mantenimiento y arbitrios municipales. Las deudas pendientes se trasladan al nuevo propietario en algunos casos.

Documentación del proyecto (si es preventa)

Para preventa, verifica que la promotora tenga licencia de construcción aprobada, declaración de fábrica registrable y reglamento interno aprobado. La promotora debe ser persona jurídica registrada con experiencia comprobable.

Paso 7: Solicitud y aprobación del crédito hipotecario

En paralelo a los pasos 5-6, gestiona el crédito hipotecario formal con el banco.

Documentación habitual requerida

• DNI vigente del comprador y cónyuge si aplica
• Certificado de trabajo y boletas de los últimos 3-6 meses
• Declaración jurada de impuestos (PDT) últimos 12 meses si eres independiente
• Estado de cuenta bancario últimos 3-6 meses
• Certificado de no adeudo en infocorp / SBS
• Información del inmueble a comprar (partida registral, tasación)

Bono Buen Pagador y Crédito Mivivienda

Si compras tu primera vivienda hasta S/343.000 (tope 2025), puedes acceder al Nuevo Crédito Mivivienda con tasa preferencial y al Bono Buen Pagador de S/27.400 (subsidio del Estado que se descuenta del crédito si pagas puntualmente). Aplica solo a primera vivienda.

Paso 8: Firma de la minuta y escritura pública

Con el crédito aprobado y la verificación legal limpia, se firma la minuta de compraventa ante notario. La minuta es el documento privado que detalla las condiciones de la compraventa.

El notario eleva la minuta a escritura pública. Este es el documento oficial que acredita la transferencia de propiedad. Los honorarios notariales rondan el 0,2-0,3% del valor del inmueble.

Paso 9: Pago del impuesto de alcabala

El comprador paga el impuesto de alcabala: 3% del valor de transferencia que exceda S/40.000 (UIT 2025: S/5.150, exoneradas las primeras 10 UIT). El pago se hace en la municipalidad del distrito del inmueble. La constancia de pago es requisito para inscribir la transferencia.

Paso 10: Inscripción en SUNARP

El último paso es inscribir la escritura pública en SUNARP. Esto es lo que oficialmente cambia la titularidad del inmueble en los registros públicos. La inscripción cuesta entre 0,15% y 0,3% del valor del inmueble según tablas SUNARP.

Tip importante: hasta que no esté inscrita la transferencia en SUNARP, formalmente no eres dueño frente a terceros. Insiste en que el notario o tu abogado gestione la inscripción inmediatamente después de la firma de escritura.

Costos totales aproximados de la compra

Concepto	Monto típico
Cuota inicial	10-20% del valor (mínimo 7,5% con Mivivienda)
Alcabala	3% sobre el exceso de S/40.000
Notaría	0,2-0,3% del valor
SUNARP	0,15-0,3% del valor
Tasación bancaria	S/300-S/800
Estudio legal (opcional)	S/1.500-S/3.500

Para un inmueble de S/600.000, los costos adicionales suelen totalizar entre S/30.000 y S/45.000 (sin contar cuota inicial). Conviene tener este presupuesto separado de la inicial.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto demora el proceso completo de compra?

Entre 45 y 90 días desde la oferta aceptada hasta la inscripción en SUNARP. Si el crédito ya está pre-aprobado, el plazo se acorta. Si la propiedad tiene situación legal compleja (sucesiones, hipotecas que cancelar), puede extenderse.

¿Es obligatorio contratar abogado?

No es obligatorio pero es muy recomendable, especialmente si es tu primera compra. Un abogado especializado revisa documentación legal, identifica riesgos y protege tus intereses en negociación. Honorarios típicos: S/1.500 a S/3.500 por una compra de tipo medio.

¿Conviene comprar en preventa o en producto entregado?

Preventa suele ser 15-25% más barata que producto entregado del mismo proyecto, pero implica esperar 1-3 años. Producto entregado es liquidación inmediata pero a precio más alto. Depende de tu necesidad de inmediatez y tolerancia al riesgo de la promotora.

¿Qué hago si el banco no me aprueba el crédito?

Primero entender el motivo (calificación, ingresos insuficientes, tope superado). Tres acciones posibles: subir la cuota inicial para bajar el monto financiado, mejorar tu calificación pagando deudas pendientes y esperando 3-6 meses, o aplicar a un crédito conjunto con cónyuge o familiar como fiador.

¿La cuota inicial puede ser financiada?

No por el banco que financia el crédito hipotecario. Algunas promotoras permiten pagar la inicial en cuotas durante la preventa. La cuota inicial es el aporte propio que demuestra tu solvencia.

¿Qué pasa si compro y descubro que el inmueble tiene una hipoteca anterior?

Si la verificación SUNARP previa a la compra es correcta, esto no debería pasar. Si llegó a pasar, el banco que tenía la hipoteca anterior podría reclamar el bien. Por eso la verificación SUNARP es crítica antes de firmar cualquier documento.

Conclusión

Comprar una vivienda en Perú es proceso de 10 pasos que combina decisiones financieras, búsqueda activa, verificación legal y trámites notariales y registrales. La diferencia entre un proceso ordenado y uno problemático suele estar en la preparación previa: claridad sobre presupuesto, pre-aprobación del crédito, asesoría profesional cuando aplica y verificación legal cuidadosa antes de firmar. Con esos cuidados, el proceso puede cerrarse en 45-90 días sin sobresaltos significativos.

Disclaimer: La información presentada tiene fines informativos y no constituye asesoría financiera, legal ni de inversión. Consulta con un asesor inmobiliario y un abogado antes de decidir.