El precio por m² en Jesús María promedia S/6.850 al cierre de 2025 y el distrito es uno de los más dinámicos de Lima Moderna: concentra alta demanda familiar, yield bruto de 6,1% y amplia oferta en preventa compatible con Bono Buen Pagador. Jesús María combina Campo de Marte, Residencial San Felipe, avenida Salaverry y alta conectividad con San Isidro y Cercado de Lima. Guía completa de precios por zona, alquiler, yield y perfil del comprador.
Panorama 2026: Jesús María en cifras
Jesús María cerró 2025 con S/6.850/m² promedio según Urbania, +4,9% vs. 2024. El distrito es uno de los mayores núcleos de oferta nueva de Lima Moderna por su zonificación compatible con edificios de 12-18 pisos, la presencia del Campo de Marte (el parque urbano más grande de Lima) y la buena conectividad por avenidas Salaverry, Arenales, Brasil y Garzón.
| Indicador | Valor 2025 | Proyección 2026 |
|---|---|---|
| Precio venta m² | S/6.850 | S/7.100 – S/7.300 |
| Alquiler 2D | S/3.500 | S/3.650 – S/3.800 |
| Yield bruto anual | 6,1% | 6,0% – 6,2% |
| PER (años) | 16,3 | 16,0 – 16,3 |
| Variación interanual | +4,9% | +4% a +6% |
Precio por zona dentro de Jesús María
Frente al Campo de Marte (avenida Salaverry, avenida de la Peruanidad): S/7.500 a S/8.500/m². Zona de mayor premium por vista al parque y proyectos recientes con amenities completos.
Residencial San Felipe y zona Brasil: S/7.000 a S/7.800/m². Zona residencial consolidada de edificios medianos, perfil familiar.
Jesús María Centro (alrededor de avenida Arenales, Garzón): S/6.500 a S/7.200/m². Masa principal de oferta nueva en preventa, proyectos de mediana densidad.
Jesús María Norte (límite con Cercado de Lima, zonas cercanas al hospital Rebagliati): S/6.000 a S/6.700/m². Zona más accesible del distrito.
Alquiler y yield en Jesús María
El alquiler de un 2 dormitorios de 75 m² útiles promedia S/3.500 mensuales (rango S/2.800-S/4.500). Un 3 dormitorios de 100 m² útiles oscila entre S/4.500 y S/5.800. El yield bruto es 6,1%, alineado con el promedio de Lima Moderna. El yield neto queda en 4,7-5,0% tras gastos.
La demanda de alquiler es estable y diversificada: jóvenes profesionales que trabajan en San Isidro, familias jóvenes con hijos pequeños y personal médico del hospital Rebagliati.
Perfil del comprador en Jesús María
Tres perfiles dominan:
Familias jóvenes: el perfil más frecuente. 32-45 años, ingreso familiar S/10.000 a S/20.000 mensuales, compran 2-3 dormitorios de 75-110 m² útiles. Ticket entre US$140.000 y US$280.000. Alta penetración de Nuevo Crédito Mivivienda. Inversionistas por yield: compran 1-2 unidades para alquilar a familias. Tickets entre US$120.000 y US$200.000. Primer departamento de profesionales: 28-35 años, ingreso S/7.000 a S/14.000, compran 1-2 dormitorios de 50-75 m².
Oferta y proyectos en preventa
Jesús María concentra aproximadamente el 22% del stock de preventa de Lima Moderna según ASEI, la mayor cuota del segmento, con cerca de 1.100 unidades activas al cierre 2025. La absorción mensual promedia 4,2%. Los proyectos típicos son de 60-120 unidades, con amenities medios (piscina, gym, lounge, kids club, coworking). Los ejes con mayor oferta nueva son avenida Salaverry, avenida Arenales y avenida Brasil.
Financiamiento y Bono Buen Pagador
Tasa promedio 2025: 7,74% TEA. Proyección 2026: 7,3-7,5% TEA. Jesús María es uno de los distritos con mayor penetración del Nuevo Crédito Mivivienda y Bono Buen Pagador (S/27.400): gran parte de la oferta está diseñada para entrar en el tope de S/343.000 con unidades de 2 dormitorios. Cuota inicial mínima: 7,5% con Mivivienda; 10-20% en banca privada.
Tendencias 2026
Jesús María en 2026 debería mantener crecimiento de +4% a +6% en soles, impulsado por la demanda familiar sostenida y la oferta activa de proyectos. El alquiler seguirá firme con incrementos de 5-7% anuales. La proximidad al Campo de Marte y al eje Salaverry seguirá siendo el principal factor de premium. Los proyectos con certificaciones de sostenibilidad y amenities familiares diferenciadores capturarán premium sobre el promedio.
Relacionado
- Precio m² Lima Moderna 2026: guía completa por distrito
- Precio m² Lince 2026: guía completa
- Precio m² Magdalena 2026: guía completa
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la zona más cara de Jesús María?
El frente al Campo de Marte (avenida Salaverry y avenida de la Peruanidad), con precios desde S/7.500/m² y picos sobre S/8.500/m² en proyectos nuevos con vista al parque.
¿Qué yield puedo esperar en Jesús María?
6,1% bruto promedio y 4,7-5,0% neto. Yield alineado con el promedio de Lima Moderna, con alta estabilidad de inquilinos familiares y jóvenes profesionales.
¿Cuánto cuesta un 2 dormitorios en Jesús María?
Entre S/450.000 (zona norte, 70 m² útiles) y S/680.000 (frente al Campo de Marte, 80 m² útiles, proyecto nuevo) al cierre de 2025.
¿Jesús María es buen distrito para invertir?
Es de los más estables de Lima Moderna por la combinación de yield, oferta activa con Mivivienda, demanda familiar y excelente conectividad con Lima Top.
Metodología y fuentes
Precios: Urbania Index (4T 2025) y BCRP. Alquileres: listados activos en Urbania e Infocasas. Yield y PER: cálculos propios.
Fuentes consultadas: BCRP, Urbania Index, ASEI, Fondo Mivivienda, Gestión, Infobae.
Disclaimer: La información presentada tiene fines informativos y no constituye asesoría financiera, legal ni de inversión. Consulta con un asesor inmobiliario antes de decidir.
