Estás cerrando la compra de un departamento en San Isidro de US$ 850.000 y, en plena minuta, el notario te avisa que el vendedor vive en Miami desde hace ocho años. Esa frase cambia tu vida fiscal: tú, como comprador, te conviertes en agente de retención y debes descontar el 5% del precio para girarlo a SUNAT. Esa es la regla de la retención no domiciliado venta inmueble Perú que muy pocos compradores conocen antes de firmar, y la que puede dejarte expuesto a multas y a un inmueble bloqueado en SUNARP si la pasas por alto.

Qué es la retención del 5% al vendedor no domiciliado

La retención del 5% al vendedor no domiciliado nace del inciso b) del artículo 54 del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta, en concordancia con el artículo 76 de la misma norma y el Reglamento aprobado por DS 122-94-EF. El supuesto es directo: una persona natural que ha perdido la condición de domiciliada vende un inmueble ubicado en territorio peruano, y eso genera renta de fuente peruana. El sistema no espera a que esa persona declare desde el exterior; obliga al comprador domiciliado a retener el impuesto en el mismo acto del pago.

La tasa es 5% sobre el precio bruto de venta, no sobre la ganancia. Aquí hay una diferencia clave con el régimen del vendedor domiciliado, que paga 5% pero sobre la utilidad después de actualizar el costo computable con el Índice de Corrección Monetaria. El no domiciliado queda con una base distinta y, salvo que tramite la recuperación del costo ante SUNAT antes de la venta, la retención se aplica sobre el íntegro pactado en la minuta.

El espíritu de la norma es asegurar la recaudación cuando el contribuyente no responde directamente a la administración tributaria peruana. Por eso el legislador puso el costo del cumplimiento del lado del comprador, que sí está dentro del radar de SUNAT y SUNARP. Si vienes a comprar un departamento en Miraflores y descubres que tu contraparte migró hace años, ya no es solo una operación inmobiliaria: pasas a ser responsable solidario de un impuesto que no es tuyo. Este escenario se ha vuelto frecuente desde 2017 con el repunte de la migración de profesionales peruanos a EE.UU., España y Chile.

Cuándo un peruano se considera no domiciliado para SUNAT

La pregunta que define el caso es cuándo, exactamente, alguien deja de ser domiciliado. La regla del artículo 7 de la Ley del Impuesto a la Renta es clara: una persona natural pierde la condición de domiciliada cuando ha permanecido fuera del país más de 183 días calendario, en cualquier período de 12 meses, y además ha adquirido residencia o estancia permanente en otro país. La pérdida de domicilio surte efecto a partir del 1 de enero del ejercicio siguiente a aquel en que se cumple el requisito.

En la práctica, un peruano que se mudó a Miami en marzo de 2023 y se quedó allá sin volver, recién pasó a ser no domiciliado para fines tributarios desde el 1 de enero de 2025. Antes de esa fecha SUNAT lo trataba como domiciliado y todas sus rentas mundiales seguían gravadas en Perú. Después de esa fecha solo tributa por sus rentas de fuente peruana, y la venta del departamento que dejó atrás cae justamente en ese supuesto.

El comprador no tiene que adivinar nada. Pídele al vendedor un documento que acredite su condición: constancia de inscripción o baja en el RUC, copia del pasaporte con sellos migratorios o un certificado de residencia fiscal del país donde vive. Algunos notarios de Lima Top ya exigen esta documentación de oficio cuando detectan vendedores con domicilio en el exterior; otros simplemente cumplen su rol de testigo y dejan el problema en tu cancha.

Hay un caso intermedio: el peruano con doble residencia o que recién se mudó hace pocos meses. Si la operación se cierra en un año donde todavía es domiciliado, no aplica la retención del 5% del artículo 54. En ese escenario tributa como cualquier vendedor local y tú no asumes responsabilidad de retención. Por eso la fecha exacta en que perdió el domicilio importa tanto como la dirección que aparece en su DNI.

Cómo se aplica la retención en una operación real

Tomemos un caso concreto. Sofía vendió en marzo de 2026 su departamento en La Aurora, Miraflores, por US$ 720.000. Migró a Boston en 2021 y desde el ejercicio 2023 figura como no domiciliada. El comprador es Diego, ejecutivo limeño que paga al contado con financiamiento parcial del BBVA. Sobre los US$ 720.000 brutos, Diego debe retener el 5%, es decir US$ 36.000, antes de entregar el saldo. En soles, al tipo de cambio referencial de S/ 3,76 publicado por la SBS, son aproximadamente S/ 135.360.

La retención no se paga el día de la firma. El plazo es el del cronograma de obligaciones mensuales de SUNAT, según el último dígito del RUC del comprador, en el mes siguiente al pago al vendedor. Si Diego firmó la minuta el 15 de marzo, su vencimiento cae en abril. Llegar tarde implica multa por declaración extemporánea más intereses moratorios, y si el comprador omitió la retención por completo, responde solidariamente con el vendedor por el íntegro del impuesto.

El detalle operativo más confundido es la forma de pago. Para retenciones a no domiciliados se usa el código de tributo 3062 (Retenciones a No Domiciliados — Renta), pagable mediante el Sistema Pago Fácil con la Boleta de Pago — Formulario 1662. La declaración se hace con el PDT 617 — Otras Retenciones, no con el formulario 1665 que se usa para rentas de segunda categoría de vendedores domiciliados. Si tu contador o tu notario te dice que uses el 1665, pídele que verifique en orientacion.sunat.gob.pe antes de presentar.

Una vez pagada la retención, SUNAT emite la constancia electrónica que sirve para tres cosas: acreditar el pago ante el vendedor, sustentar la operación frente a SUNARP y eventualmente permitir al no domiciliado solicitar devolución si demuestra un costo computable mayor o un CDI que reduzca la tasa. Hoy Perú tiene CDI vigentes con Brasil, Chile, Canadá, Corea, México, Portugal y Suiza, entre otros.

Riesgos para el comprador que omite la retención

El error más caro es asumir que el problema es del vendedor. La Ley del Impuesto a la Renta convierte al comprador en responsable solidario, lo que significa que SUNAT puede cobrarte a ti el íntegro del impuesto omitido aunque el vendedor ya haya cobrado y se haya ido del país. Sumando la multa por no efectuar la retención (50% del tributo no retenido como mínimo), los intereses moratorios y eventualmente una multa adicional por declaración fuera de plazo, una omisión de US$ 36.000 puede convertirse en una contingencia de US$ 60.000 o más en menos de dos años.

El segundo riesgo es registral. Para inscribir la transferencia en SUNARP, el notario debe insertar en la escritura la constancia de pago de las retenciones. Sin ese sustento, el registrador puede observar el título y el inmueble queda atrapado en zona gris: tú pagaste, el vendedor cobró, pero la propiedad sigue figurando a su nombre. Sacarlo de ahí implica regularizar primero con SUNAT y recién entonces volver al registro.

Si compraste con crédito hipotecario, el frente financiero se complica. El banco probablemente ya desembolsó al vendedor y tú firmaste como deudor. Una observación registral retrasa la inscripción de la hipoteca de primer rango y puede activar cláusulas que te exigen subsanar en plazos cortos.

Tres prácticas protegen al comprador. La primera es contractual: incluir en la minuta una cláusula expresa de retención del 5%, especificando monto, código de tributo y formulario, con autorización del vendedor para descontarlo del precio. La segunda es operativa: que el desembolso al vendedor se haga después de pagada la retención y conseguida la constancia. La tercera es documental: pedir copia del pasaporte del vendedor con sellos migratorios y, si es posible, certificado de residencia fiscal.

Recuperación de costo y CDI: cómo el vendedor puede pagar menos

La retención del 5% sobre el precio bruto puede ser injusta para un vendedor que compró el inmueble hace pocos años a un precio cercano al de venta actual. Si Sofía compró en 2018 por US$ 650.000 y vende en 2026 por US$ 720.000, su ganancia real es US$ 70.000, no US$ 720.000. Sin trámite previo, la retención se calcula sobre el precio bruto y le descuentan US$ 36.000, casi la mitad de la ganancia económica.

Para mitigar esto, el no domiciliado puede solicitar a SUNAT, antes de la venta, un certificado de recuperación del capital invertido. El procedimiento está en el artículo 57 del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta y exige presentar comprobante de la compra original, escritura pública anterior, autoavalúo y demás sustentos. SUNAT fija el costo computable y la retención se calcula sobre la diferencia. Si el trámite no se hace antes de la operación, el vendedor pierde el beneficio: la retención se aplica sobre el precio bruto y la única vía posterior es solicitar devolución, un proceso largo.

El otro mecanismo es invocar un convenio para evitar la doble imposición. Si el vendedor reside en un país con CDI vigente con Perú, puede que la tasa aplicable sea menor según el convenio para evitar la doble imposición vigente con cada país. Para activarlo, el vendedor debe acreditar su residencia fiscal con un certificado de su autoridad tributaria. Sin ese certificado el comprador retiene el 5% por defecto.

En operaciones de ticket alto vale la pena que ambas partes contraten asesoría tributaria con tres meses de anticipación. Penthouse.pe ha cubierto antes los aspectos generales de comprar desde el extranjero, los elementos del contrato de compraventa, la verificación en SUNARP, el impuesto de Alcabala en propiedades de alto valor, los precios m² San Isidro y el m² Miraflores 2026. Este artículo cierra el ángulo fiscal específico que muchos compradores descubren tarde.

Preguntas frecuentes

Para cerrar

Comprar un departamento en Lima Top a un peruano que vive afuera no es una operación normal con un trámite extra: es una operación con un agente de retención obligatorio, un código de tributo específico y un riesgo legal que se queda contigo aunque el vendedor desaparezca. La retención no domiciliado venta inmueble Perú es una regla que pocos te explican antes de firmar y que muchos descubren cuando ya pagaron y SUNAT toca la puerta. Si estás cerca de cerrar y sospechas que tu vendedor migró hace años, detén la firma, exige documentación migratoria y suma a un tributarista antes de la minuta.

Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal ni tributaria. Cada caso particular debe ser revisado por un abogado o contador colegiado. La normativa peruana puede haber cambiado desde la publicación; verifica siempre la última versión vigente en SUNAT, SUNARP o la fuente oficial correspondiente. Tasas y procedimientos referenciales a mayo 2026 según SUNAT Orientación y la Ley del Impuesto a la Renta — Capítulo XI.

¿Estás cerrando una compra con un vendedor que vive en el exterior y necesitas claridad sobre la retención antes de la firma? Escríbenos a hola@penthouse.pe y te orientamos sobre cómo estructurar la operación.