Hablemos en serio de penthouses en Miraflores. No del cliché de la torre con piscina y vista al mar, sino de los 12 edificios donde el último piso explica como se construye hoy el producto premium del distrito. Aquí no hay branded residences con marca italiana ni torres de cien pisos. Hay arquitectura cuidada, lotes irrepetibles, alianzas con estudios chilenos y peruanos, y un puñado de penthouses que fijan el techo del mercado. La lista junta proyectos premiados en el circuito internacional como AVA 159, edificios LEED en obra como The Wave, y desarrollos con sello Marsino o 51-1 que han redefinido la cuadra que pisan. Tenla a mano la proxima vez que un broker te diga «tengo un penthouse en Miraflores» — porque hay penthouses, y hay penthouses.
Lo que vas a encontrar
- Que define a un penthouse Miraflores en 2026
- Edificio 1 — AVA 159 (Marcan + Marsino Arquitectura)
- Edificio 2 — The Wave (Montecatini)
- Edificio 3 — Costa de Lima (Marcan)
- Edificio 4 — Urban Heights (Edifica)
- Edificio 5 — The Edge (Edifica)
- Edificio 6 — Upper 28 (Edifica)
- Edificio 7 — Monument (Edifica)
- Edificio 8 — Acacias (Edifica)
- Edificio 9 — Atelier (Edifica)
- Edificio 10 — 360 Reducto (Edifica)
- Edificio 11 — Pod La Mar (Marcan)
- Edificio 12 — Pardo Malecón (Marsino + Miranda Arquitectos)
- Datos rapidos del mercado penthouse Miraflores
- Preguntas frecuentes
Que define a un penthouse Miraflores en 2026
Antes de entrar a la lista, ordenemos terminos. En el mercado limeno la palabra «penthouse» se usa con generosidad: cualquier duplex del último piso, cualquier flat con terraza grande. En Miraflores el liston es más alto. Un penthouse de verdad reune tres condiciones minimas: ocupa el o los dos últimos niveles del edificio en exclusividad y no comparte rellano con otra unidad, tiene terraza propia con vista util (mar, malecón, parque, golf) y suma una metratge sustancialmente mayor que el promedio del piso tipico. La regla practica que manejan brokers como De Lujo Real Estate o CMI International es que el penthouse top duplica al menos los m² del flat más grande del piso estándar.
El segundo filtro es la altura urbana. Miraflores tiene zonificación restrictiva en las cuadras al borde del Malecón (RDM, RDA según el sector), lo que limita los edificios a 14, 18 o 22 pisos maximos según ordenanza municipal. Eso vuelve escasos los penthouses con vista al Pacífico sin obstruccion. Tres cuadras tierra adentro la altura cae a 12 pisos, y la vista deja de mirar al mar para mirar a Lima. El tercer filtro es el ticket. A precios de Urbania Index para Miraflores en el primer trimestre de 2026 (alrededor de US$ 2.650 / m² promedio en el distrito), un penthouse de 250 m² cerrados más 80 m² de terraza pesa facil entre US$ 900.000 y US$ 1,8M. Los penthouses sobre el Malecón cruzan los US$ 2,5M en cuanto entra la vista al horizonte.
La seleccion que sigue mezcla edificios entregados, edificios en obra con entrega 2025-2026 y un par de íconos arquitectónicos consolidados. El criterio editorial: que cada uno haya movido la conversacion — por premio internacional, por desarrollador, por arquitecto, por barrio o por amenities. No es un ranking de precios, es una cartografia. Sí quieres profundizar en cifras de mercado, empieza por nuestra guía de precios m² Miraflores 2026 y por el pillar de Miraflores que cubre la logica del distrito completo.
Edificio 1 — AVA 159 (Marcan + Marsino Arquitectura)
Empezamos por el edificio que probablemente puso a Lima en el mapa de la arquitectura residencial latinoamericana. AVA 159 está en Bajada Armendáriz 159, en el limite con Barranco, y lo desarrollo Marcan junto al estudio chileno Marsino Arquitectura (Jorge Marsino y María Inés Buzzoni) con apoyo local de Miranda Arquitectos. En 2017 gano el Architizer A+Awards en la categoría High-Rise Multifamily Residential, compitiendo y superando a finalistas como 432 Park Avenue de Nueva York, Upper House de Carlton (Australia) y One Shenzhen Bay (China). Esa victoria, votada por más de 300 jurados internacionales del circuito de arquitectura, no habia ocurrido antes con un edificio peruano.
El edificio juega con planos quebrados, balcones desplazados y un ritmo de fachada que evita el bloque cerrado. La ubicación es excepcional: la Bajada Armendáriz conecta el Malecón con la Costa Verde, y desde los pisos altos la vista barre el oceano hasta La Herradura. El penthouse ocupa los dos últimos niveles, con terraza superior que se asoma directo al Pacífico. Las unidades estándar parten en torno a 150 m²; el penthouse triplica esa cifra. AVA 159 sigue siendo referencia obligada cuando se habla de que puede hacer la arquitectura residencial peruana cuando se combina ambicion técnica con desarrollador dispuesto a pagar por el detalle. Para entender el contexto del estudio, su ficha en Architizer sigue activa.
Edificio 2 — The Wave (Montecatini)
The Wave está en Malecón Cisneros 1220 y representa la apuesta más reciente del Malecón premium. Lo desarrolla Montecatini con diseño del estudio Libre + Hygge, y la entrega está prevista para enero de 2026 según información comercial vigente. La fachada está pensada como una onda en hormigon, con panos vidriados que enmarcan la vista al Pacífico desde casi todas las unidades. Lo distintivo: certificación LEED, con eficiencias de hasta 40% en consumo de agua respecto a un edificio comparable, según ficha del proyecto.
Los amenities apuntan a un comprador que busca la logica de hotel boutique en su edificio: lobby de doble altura, sala de juegos, patio central con terraza, área de fitness, espacio de coworking, dos zonas de parrilla y piscina. El penthouse del último nivel mira directo al Malecón Cisneros y tiene la suerte de un lote sin obstruccion frontal — el muro del malecón hacia el sur baja a la Costa Verde. Precios desde la información comercial publica parten en torno a S/ 904.020 para unidades estándar; los penthouses, como suele pasar, no se ofertan en portales sino directamente desde la sala de ventas. Sí te interesa la logica del edificio LEED, complementa con nuestra cobertura de edificios verdes en Lima.
Edificio 3 — Costa de Lima (Marcan)
Costa de Lima vuelve a Marcan al protagonismo con un proyecto firmado por 51-1 Arquitectos, uno de los estudios peruanos más reconocidos. La dirección: Av. 28 de Julio 320, en pleno corredor que conecta el Malecón con el Parque Kennedy. El interior de espacios premium — piso superior, rooftop — corre por cuenta de Carla Canepa, una de las interioristas más buscadas para proyectos boutique en Lima. El estudio Ro de Rivero diseño el Club Lounge y el gimnasio. Esa nómina no es casual: indica una estrategia de «varios autores curados» que se está volviendo común en el segmento alto del distrito.
Las unidades parten desde 80 m² en formato 1 y 2 dormitorios. Los amenities incluyen lobby, Club Lounge, gimnasio, BBQ en rooftop e infinity pool con vista urbana hacia Miraflores y la linea de costa. El penthouse de Costa de Lima se beneficia del lote relativamente despejado en su lado norte (Av. 28 de Julio en su tramo central tiene poca altura comercial) y de la cercania al Malecón, a tres cuadras. Marcan lo posiciona como un edificio «vivible» más que como trofeo arquitectónico, y eso se nota en una arquitectura sobria, sin saltos formales, pensada para envejecer bien. Las obras iniciaron en 2024 según comunicaciones del propio desarrollador.
Edificio 4 — Urban Heights (Edifica)
Urban Heights es el proyecto de mayor escala del portafolio actual de Edifica en Miraflores. La dirección es Av. Paseo de la República 6143, justo en el borde con Surquillo, donde la avenida da vuelta a la curva del Reducto. El edificio plantea 363 departamentos de 1 y 2 dormitorios desde 40 m², 150 estacionamientos y 10 depósitos. Esa densidad no es casual: el lote permitia altura y Edifica fue por volumen, apuntando a un comprador joven o inversor que prioriza ubicación sobre metraje.
El penthouse de Urban Heights tiene dos cosas a favor: altura considerable y orientación. Los pisos superiores se asoman tanto al Reducto como — en los lados que mejor caen — al horizonte de Miraflores Central. La sala de ventas funciona en la misma dirección de obra. El precio inicial publicado parte desde la unidad B-1207 de 40,26 m² (S/ 419.136 según portales especializados), pero el penthouse top se mueve en otra liga. La oferta más interesante para inversores no son las unidades chicas sino el flat grande del último nivel: el cap rate proyectado para alquiler en este corredor borda 5,5% – 6% anual según data comparable de Properati Data.
Edificio 5 — The Edge (Edifica)
The Edge se ubica en Av. José Larco 1215, a metros de Larcomar. La cuadra es de las más caminadas del distrito y la cercania al borde del acantilado le da una jugada de vista al penthouse: si bien el edificio no está sobre el malecón, los pisos altos miran sobre techos bajos hacia el Pacífico en el flanco oeste. Edifica entrega el proyecto en 2026 con certificación LEED, lo que en la practica significa lobbies con eficiencia luminica, manejo de aguas grises, ahorro en consumo y áreas verdes con riego tecnificado.
Las unidades estándar son flats de 2 dormitorios, 2 baños y un estacionamiento, desde 60 m². Los precios publicados arrancan en S/ 983.657 para unidades base. The Edge no es el edificio más alto de la zona pero se beneficia del entorno: Larcomar abajo, Parque Salazar a una cuadra, restaurantes top de Larco y Diagonal a la vuelta. Para el comprador que prioriza vivir caminando a todo, el penthouse de The Edge es candidato directo. Vale recordar que la cuadra 12 de Larco vivio un boom de proyectos boutique en los últimos cinco anos y que el m² promedio de la zona presiona al alza por demanda turística residencial. Sí miras este edificio como inversión, contrastalo con nuestra cobertura del core de Miraflores.
Edificio 6 — Upper 28 (Edifica)
Upper 28 está en Av. 28 de Julio 560, dentro del eje que conecta el Parque Kennedy con la avenida Larco y termina en el Malecón. El proyecto ofrece unidades de 1 a 3 dormitorios entre 61,32 m² y 143,76 m², con certificación LEED y entrega en construcción. La diferencia con sus vecinos del mismo eje (Costa de Lima, Monument) es que Upper 28 apuesta por una mezcla más amplia de tipologias: hay desde el flat de profesional joven hasta el departamento familiar grande, y eso le da al edificio una composición de comunidad menos uniforme.
La unidad superior — el que aquí cuenta como penthouse en sentido estricto — ocupa el último nivel con terraza orientada al norte hacia el centro de Miraflores. El edificio incorpora jardín interior, áreas verdes con riego tecnificado, ahorro energético y los tipicos amenities boutique (gimnasio, lounge, sky deck). Los precios publicados desde S/ 776.428 corresponden a las unidades chicas; las grandes y la del último nivel se gestionan en sala de ventas. La altura aprobada para la cuadra y la orientación dan al penthouse de Upper 28 una vista util sobre el plano residencial de Miraflores. Para quien viene desde el extranjero y compara con Brickell o con la Condesa de Ciudad de México, conviene revisar nuestra guía para comprar desde el extranjero antes de avanzar.
Edificio 7 — Monument (Edifica)
Monument es probablemente el proyecto más mediatico del portafolio Edifica en Miraflores. Su lote está en la intersección de Av. 28 de Julio con Av. Larco — dos avenidas con peso simbólico en el distrito — y suma 56.000 m² construidos para 403 departamentos. La facturacion estimada del proyecto bordea los US$ 100 millones según comunicaciones publicas. Las unidades arrancan en 68 m², con tipologias de 1, 2 y 3 dormitorios entre 68,00 m² y 97,92 m². El proyecto se desarrolla bajo estándares EDGE, asegurando reducción minima de 20% en consumo de energía, agua y materiales respecto a un edificio convencional.
El programa de amenities apunta al «edificio destino»: lobby de doble altura, rooftop con piscina y jacuzzi, Sky Bar y Lounge Bar, zona gourmet, BBQ. Los penthouses en Monument tienen vista privilegiada al cruce — que en la noche tiene el ritmo de la zona más caminada del distrito — y se benefician del entorno: Maido, Rafael, La Lucha, La Plazita, Larcomar, Ambra Rooftop, JW Marriott, Hilton, Pullman. Sí te importa que tu penthouse este a metros de cinco restaurantes top y del Larcomar, este edificio es la apuesta más directa de la lista. Para evaluar el peso de la gastronomía como driver de plusvalia, revisa nuestra cobertura de los restaurantes exclusivos de Lima.
Edificio 8 — Acacias (Edifica)
Acacias está en Calle Las Acacias 335, en una zona residencial silenciosa entre los parques Domodossola y Meliton Porras. Esto importa: las cuadras alrededor de Domodossola son consideradas de las más estables del distrito en terminos de trafico, ruido y composición vecinal. Edifica posicionó Acacias como un edificio para el comprador que prioriza calidad de vida sobre vibración urbana. La certificación LEED del proyecto cubre lo esperable: reducción de consumo energético, optimización de agua, áreas verdes con bajo consumo, riego tecnificado y estacionamiento de bicicletas.
El penthouse de Acacias — el flat superior con terraza — se beneficia de la altura aprobada en la zona (más baja que en Larco) y de un entorno verde que las torres del centro de Miraflores no tienen. La vista cae sobre el plano residencial: pinos altos, techos de chalets antiguos que aun sobreviven en el distrito, y el contorno del parque Meliton Porras. Acacias no compite por imponente; compite por barrio. Es el penthouse que probablemente eliges si vienes con familia chica o si quieres alejarte del nivel de actividad de Larco. Precios desde S/ 618.043 para unidades base; el penthouse se gestiona caso por caso.
Edificio 9 — Atelier (Edifica)
Atelier ocupa la cuadra en Av. Alfredo Benavides 474, en el eje que cruza Miraflores de este a oeste. Edifica plantea unidades de 1, 2 y 3 dormitorios desde 48 m², con certificación LEED y diseño eco-eficiente que apunta a un ahorro energético cercano al 30% según ficha del propio desarrollador. La unidad de partida es el departamento 101 de 59,01 m². Como en otros edificios del portafolio, los amenities incluyen jardín interior y áreas comunes pensadas para una composición de inquilinos jovenes y familias chicas.
El penthouse de Atelier no es de los más grandes de la lista, pero es relevante por su entorno: la avenida Benavides en el tramo Miraflores tiene comercios consolidados, conexion rapida con la Via Expresa y dos cuadras al sur empieza la transicion hacia Surquillo donde el m² baja. Es un penthouse pensado para el comprador que entiende Miraflores como base operativa más que como oasis. La fachada del edificio mantiene la logica contemporánea sobria que Edifica viene aplicando como sello, y la zona común del último nivel ofrece vista util sobre el plano residencial circundante.
Edificio 10 — 360 Reducto (Edifica)
360 es un edificio de uso mixto — departamentos arriba y oficinas boutique abajo — ubicado en Av. Reducto 825, frente al Parque Reducto. La dirección es estratégica: el Parque Reducto es uno de los principales pulmones verdes del distrito y vivir frente a el es una de las pocas ventajas residenciales que Miraflores conserva sin tener que pagar la prima del Malecón. La conexion con Paseo de la República y con el Circuito de Playas es directa, lo que vuelve al edificio convocante para ejecutivos que se mueven entre el centro financiero de San Isidro y el sur de la ciudad.
Las unidades residenciales van entre 80,04 m² y 126,24 m² con 1 a 3 dormitorios. Las oficinas boutique abajo se ofrecen en tres tipos (A de 21,03 m², B y C de 26,16 m²). El penthouse residencial de 360 tiene vista directa al Parque Reducto y, gracias a la altura aprobada en la cuadra, al horizonte de Miraflores hacia el sur. Es uno de los pocos edificios del distrito donde el penthouse mira a un parque historico y no a un cruce vehicular. Sí valoras que tu vista no incluya semaforos, este edificio es candidato directo. Para entender por que Reducto es la «quiet zone» del distrito, conviene leer la logica completa del barrio en nuestra guía de precios m² Miraflores.
Edificio 11 — Pod La Mar (Marcan)
Pod La Mar está en Av. Mariscal La Mar 352, en el corazón del barrio gastronómico. La dirección por si sola es valor: La Mar es una de las cuadras más caminadas del pais por turistas y limenos, ancla del corredor que va de la cebicheria de Acurio hasta Maido. La fachada del edificio juega con concreto expuesto y una paleta cromatica que evoca los azules del mar cercano. Marcan lo describe como un proyecto de identidad sobria y atemporal, con enfasis en programa hibrido: hay departamentos desde 62 m² y oficinas desde 33 m².
Los amenities incluyen comedor común, salas de reuniones y conferencias, cabinas telefonicas, baños comunes en cada piso y lockers de tablas de surf — ese último guiño es una declaracion del publico objetivo: profesional joven, surfista de fin de semana, viaja por trabajo. El penthouse de Pod La Mar mira al barrio gastronómico y tiene cercania directa al Malecón. La logica de inversión aquí es clara: alquiler turístico premium en una de las direcciones con mayor demanda de Airbnb del distrito. Sí esa es tu jugada, complementa con nuestra cobertura sobre proyección de rentabilidad para 2026.
Edificio 12 — Pardo Malecón (Marsino + Miranda Arquitectos)
Cerramos con el más antiguo de la lista pero quiza el más importante para entender la entrada de la arquitectura internacional al residencial limeno. El edificio Pardo Malecón está en Av. José Pardo 1545, cerca del limite con la Plaza Centro América y a metros del Malecón. Lo diseñaron Miranda Arquitectos junto con Marsino Arquitectos Asociados (Jorge Marsino y María Inés Buzzoni) entre 2009 y 2012. Tiene 21 pisos, 4 sótanos exclusivos para estacionamiento y 13.600 m² construidos sobre 11.726 m² de terreno.
El material principal es concreto armado con acabado de estuco y tarrajeo en arena fina. La distribución estructural en muros transversales y longitudinales define el ritmo de fachada y la composición interior. Lo importante: Pardo Malecón fue uno de los primeros edificios contemporaneos del distrito en mostrar que un volumen alto de uso residencial podia leerse como pieza de arquitectura, no como bloque comercial. El penthouse del último piso tiene vista al malecón y al Pacífico, y su valor de reventa se ha sostenido por encima de la media del distrito. Para el comprador que valora un edificio entregado, con historia y con vista verificada, Pardo Malecón es una opción de mercado secundario muy especifica.
Datos rapidos del mercado penthouse Miraflores
- Precio promedio m² Miraflores Q1 2026: alrededor de US$ 2.650 (Urbania Index, primer trimestre de 2026).
- Penthouse promedio en venta: 250-450 m² techados + 60-150 m² terraza.
- Ticket tipico de penthouse Miraflores: US$ 900.000 a US$ 2,5M; sobre el Malecón puede superar US$ 3M.
- Cap rate proyectado para alquiler de penthouse premium en Miraflores: 5,5% – 6% anual (Properati Data, comparables 2025).
- Altura urbana maxima en cuadras del Malecón: 18-22 pisos según ordenanza vigente; 12 pisos a 3 cuadras tierra adentro.
- Certificaciones presentes en la lista: LEED (Acacias, The Edge, The Wave, Atelier, Upper 28), EDGE (Monument).
Preguntas frecuentes
Una idea final, no un resumen
Lo interesante de los 12 edificios de está lista no es lo que tienen en común sino lo que cada uno propone como diferencial. AVA 159 entro por arquitectura premiada. Pardo Malecón entro por arquitectos internacionales. Costa de Lima y The Wave entran por estudio de interioristas curados. Acacias y 360 entran por barrio. Monument entra por escala. Pod La Mar entra por la cuadra. Esa diversidad es probablemente la mejor noticia para el comprador premium: en Miraflores ya no hay un único modelo de «penthouse de lujo». Hay un menu de propuestas con autorías distintas, donde el primer ejercicio que toca hacer es decidir que te define a ti como propietario antes de elegir el edificio.
Las cifras de precios, m² y proyectos citadas corresponden a información comercial publica vigente a mayo de 2026 y pueden variar. Penthouse.pe no es asesor financiero ni desarrollador inmobiliario; antes de cualquier decisión de compra confirma especificaciones, precios y plazos directamente con el equipo comercial de cada proyecto y consulta a tu asesor de confianza. Disponibilidad de unidades penthouse especificas puede haber cambiado desde la publicacion.
Te interesa visitar uno de estos edificios o recibir un analisis detallado del penthouse especifico que tienes en mente? Escribenos a hola@penthouse.pe y nuestro equipo editorial te ayuda a contrastar opciones con data verificable.
