El precio por m² en Surquillo promedia S/6.900 al cierre de 2025 y el distrito es uno de los secretos mejor guardados de Lima Moderna: combina ubicación pegada a Miraflores, yield bruto de 6,1% y alta absorción de proyectos nuevos. La zona Miraflores (eje Angamos, Dasso limítrofe) cotiza sobre S/8.000/m², mientras Surquillo Norte (hacia La Victoria) baja a S/5.800/m². Guía completa de precios por zona, alquiler, yield y proyectos.
Panorama 2026: Surquillo en cifras
Surquillo cerró 2025 con S/6.900/m² promedio según Urbania, +5,8% vs. 2024 —uno de los crecimientos más altos de Lima Moderna—. El distrito se ha transformado en la última década: de zona tradicional a uno de los ejes boutique de Lima Moderna con alta demanda de jóvenes profesionales que buscan vivir cerca a Miraflores y San Isidro sin pagar el premium de esos distritos.
| Indicador | Valor 2025 | Proyección 2026 |
|---|---|---|
| Precio venta m² | S/6.900 | S/7.200 – S/7.400 |
| Alquiler 2D | S/3.500 | S/3.650 – S/3.800 |
| Yield bruto anual | 6,1% | 6,0% – 6,2% |
| PER (años) | 16,4 | 16,1 – 16,4 |
| Variación interanual | +5,8% | +4% a +7% |
Precio por zona dentro de Surquillo
Zona Miraflores limítrofe (eje avenida Angamos Este, Dasso limítrofe, zona del óvalo de la avenida Principal): S/8.000 a S/9.200/m². Zona de mayor premium por cercanía directa a Miraflores y proyectos nuevos boutique.
Centro de Surquillo (alrededor del mercado de Surquillo, Tomás Marsano): S/6.800 a S/7.500/m². Zona residencial con mayor masa de oferta nueva en preventa, perfil mixto.
Zona comercial y gastronómica (cerca a Larcomar por avenida Angamos Oeste): S/7.000 a S/8.000/m². Zona con fuerte actividad de restaurantes y bares, demanda Airbnb.
Surquillo Norte (límite con La Victoria y San Borja sur): S/5.800 a S/6.500/m². Zona más accesible del distrito.
Alquiler y yield en Surquillo
El alquiler de un 2 dormitorios de 70 m² útiles promedia S/3.500 mensuales (rango S/2.800-S/4.600). Un 1 dormitorio cerca a Miraflores alquila entre S/2.400 y S/3.200. El yield bruto es 6,1%, alineado con Lima Moderna. El yield neto queda en 4,7-5,0% tras gastos.
Surquillo tiene demanda creciente en Airbnb por su cercanía a Miraflores: unidades bien gestionadas en zona limítrofe alcanzan yields brutos efectivos de 7-9%. Las tarifas nightly rondan US$55-85.
Perfil del comprador en Surquillo
Tres perfiles dominan:
Jóvenes profesionales: 28-38 años, ingreso individual S/7.000 a S/14.000 mensuales. Compran 1-2 dormitorios de 45-75 m² útiles. Ticket entre US$120.000 y US$200.000. Valor principal: vivir cerca a Miraflores a precio accesible. Inversionistas por yield mixto: compran 1-2 unidades para combinar alquiler tradicional y Airbnb. Tickets entre US$140.000 y US$240.000. Parejas jóvenes: primer hogar, compran 2-3 dormitorios de 70-90 m² útiles, frecuentemente con Mivivienda en zona centro.
Oferta y proyectos en preventa
Surquillo concentra aproximadamente el 15% del stock de preventa de Lima Moderna según ASEI, con cerca de 750 unidades activas al cierre 2025. La absorción mensual promedia 4,8%, sobre el promedio. Los proyectos típicos son de 50-120 unidades, con mayor énfasis en diseño y amenities medios-altos en la zona limítrofe con Miraflores (rooftop, piscina, gym, coworking, lounge) y amenities básicos-medios en zona centro y norte.
Financiamiento y Bono Buen Pagador
Tasa promedio 2025: 7,74% TEA. Proyección 2026: 7,3-7,5% TEA. Surquillo tiene alta penetración del Nuevo Crédito Mivivienda y Bono Buen Pagador (S/27.400) en zona centro y norte: muchos proyectos se diseñan para entrar en el tope de S/343.000 con unidades de 2 dormitorios. Cuota inicial mínima: 7,5% con Mivivienda; 10-20% en banca privada.
Tendencias 2026
Surquillo en 2026 debería mantener crecimiento de +4% a +7% en soles, impulsado por el efecto spillover de Miraflores y la demanda sostenida de jóvenes profesionales. El alquiler seguirá firme con incrementos de 5-8% anuales. La oferta boutique en zona limítrofe capturará premium. La regulación municipal sobre Airbnb podría introducir cambios que conviene monitorear.
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Preguntas frecuentes
¿Cuál es la zona más cara de Surquillo?
La zona limítrofe con Miraflores (eje Angamos Este), con precios desde S/8.000/m² y picos sobre S/9.200/m² en proyectos boutique nuevos.
¿Qué yield puedo esperar en Surquillo?
6,1% bruto promedio y 4,7-5,0% neto. En Airbnb zona cercana a Miraflores, el yield bruto efectivo puede llegar a 7-9% en unidades bien gestionadas.
¿Cuánto cuesta un 2 dormitorios en Surquillo?
Entre S/410.000 (zona norte, 70 m² útiles) y S/690.000 (limítrofe con Miraflores, 80 m² útiles, proyecto nuevo) al cierre de 2025.
¿Surquillo es buen distrito para invertir?
Es una de las mejores opciones de Lima Moderna por la combinación de apreciación potencial (efecto Miraflores), yield atractivo y compatibilidad con Airbnb.
Metodología y fuentes
Precios: Urbania Index (4T 2025) y BCRP. Alquileres: listados activos en Urbania e Infocasas. Yield y PER: cálculos propios.
Fuentes consultadas: BCRP, Urbania Index, ASEI, Fondo Mivivienda, Gestión, Infobae.
Disclaimer: La información presentada tiene fines informativos y no constituye asesoría financiera, legal ni de inversión. Consulta con un asesor inmobiliario antes de decidir.
