El precio que aparece en el listing de un departamento de lujo es la primera línea del presupuesto, no la última. Para una propiedad de un millón de dólares en San Isidro o Miraflores, el costo total de cierre se ubica entre 50 y 75 mil dólares adicionales. Esos costos no son opcionales y muchos no son negociables. La diferencia entre un comprador que tiene caja para cerrar y otro que llega corto está en el detalle de seis a ocho rubros que el listing no menciona.
Esta guía recorre la vista 360 grados de los costos asociados a la compra de una propiedad de lujo en Lima en 2026: impuestos, notario, registro, asesoría legal, banco, seguros, costos del inversor extranjero y los rubros menos visibles.
Impuesto de Alcabala: el más predecible
El impuesto de Alcabala equivale al 3 por ciento sobre el valor de transferencia que excede 10 UIT (aproximadamente 53,500 soles en 2026, equivalente a unos 14 mil dólares). Lo paga el comprador y se abona en el SAT del distrito donde se ubica el inmueble.
Para una compra de un millón de dólares, la base imponible es 1,000,000 menos los 14 mil de UIT exenta, equivalente a 986 mil dólares. El 3 por ciento son 29,580 dólares. Para una propiedad de 2.5 millones, la Alcabala se ubica alrededor de 74,580 dólares.
El pago se hace antes de la firma de la escritura pública. El comprobante de pago debe presentarse al notario el día de la firma. Sin Alcabala pagada, no hay escritura.
Notario: la elaboración y firma de la escritura pública
Los honorarios notariales en Lima cubren la elaboración de la minuta y la firma de la escritura pública. El rango típico es del 0.4 al 0.8 por ciento del valor del inmueble, con un piso fijo de aproximadamente 1,500 dólares. Algunas notarías premium con perfil HNW se ubican en el rango superior del 0.8 al 1.2 por ciento, justificado por la sofisticación del expediente y la velocidad de tramitación.
Para una compra de un millón de dólares, los honorarios notariales se ubican entre 4 mil y 12 mil dólares. La diferencia es real pero no debe ser el factor de selección de notario; la trayectoria con operaciones de lujo y la red de relaciones con SUNARP y municipalidades suele justificar la prima.
SUNARP: inscripción registral
La inscripción de la transferencia en SUNARP tiene dos componentes. Los derechos registrales (un porcentaje del valor del inmueble) y los derechos de calificación. Para propiedades sobre 500 mil dólares, el costo registral total se ubica típicamente entre 0.1 y 0.3 por ciento del valor, con techo regulado.
Para una compra de un millón, los derechos registrales suman entre 1,000 y 3,000 dólares. El plazo de inscripción es de 7 a 35 días hábiles dependiendo de la complejidad del expediente y de la carga del registro. La inscripción no es opcional; sin SUNARP inscrito, el comprador no es legalmente propietario frente a terceros.
Asesoría legal: la inversión que paga sola
La asesoría legal especializada en operaciones de lujo es el rubro que más varía y el que más rinde por dólar invertido. El rango típico es del 0.5 al 1.5 por ciento del valor del inmueble. La función del abogado en lujo va más allá de la revisión documental: estructuración de la operación (persona natural, sociedad, fideicomiso), redacción y negociación de cláusulas en la minuta, coordinación de poderes consulares, supervisión de cumplimiento bancario, validación de cargas y gravámenes en SUNARP, y due diligence técnica del activo.
Para una compra de un millón de dólares, una asesoría legal completa de lujo se ubica entre 5,000 y 15,000 dólares. La diferencia con un asesor estándar suele compensarse en una sola cláusula bien negociada o en una contingencia detectada antes de la firma.
Banco: lo que cobra al comprador
Aún en operaciones al cash, el banco peruano que recibe la transferencia y emite el cheque de gerencia para el cierre cobra comisiones. El cheque de gerencia para escritura pública cuesta entre 50 y 200 dólares. Las comisiones por transferencia internacional entrante se ubican entre 0.05 y 0.2 por ciento del monto, con techo absoluto en algunos bancos. Los gastos por mantenimiento de cuenta durante el periodo previo al cierre son menores pero acumulan.
Para una operación al cash, los costos bancarios totales se sitúan típicamente entre 500 y 2,500 dólares. Para una operación con financiación parcial, se suman los costos de evaluación, tasación bancaria, seguros obligatorios y gastos administrativos del crédito, que pueden agregar 1 a 2 por ciento del monto financiado.
Seguros obligatorios y recomendados
El comprador puede o debe contratar varios seguros al cierre. El seguro de desgravamen, obligatorio si hay financiación bancaria, cubre el saldo del crédito en caso de fallecimiento o invalidez del titular. El costo se paga mensualmente y se ubica entre 0.05 y 0.15 por ciento del saldo del crédito.
El seguro multirriesgo del inmueble, recomendable aunque no obligatorio, cubre incendio, robo, daños por agua y otros riesgos. El costo anual se ubica entre 200 y 800 dólares para un departamento de lujo, dependiendo del valor declarado y de las coberturas adicionales.
El seguro de título, ampliamente usado en mercados como Estados Unidos, no es estándar en Perú. Algunos compradores HNW lo contratan opcionalmente con aseguradoras internacionales para operaciones sobre 2 millones de dólares.
Costos específicos del inversor extranjero
El comprador no residente suma cuatro rubros adicionales. Legalización consular del poder notarial: 100 a 500 dólares dependiendo del consulado. Apostilla de La Haya cuando aplica: 50 a 200 dólares. Asesor tributario para definir estructura de tenencia: 1,500 a 5,000 dólares según complejidad. Honorarios de notario en el país de origen para suscribir el poder: variable según jurisdicción, típicamente 200 a 1,000 dólares.
Total adicional para inversor extranjero: aproximadamente 2 a 7 mil dólares sobre el budget de cierre estándar.
Los costos menos visibles
Tres rubros que el comprador suele subestimar.
Mudanza, instalación y servicios. Para un departamento de lujo, la mudanza profesional con embalaje especializado cuesta entre 2,000 y 8,000 dólares. La instalación de servicios (luz, agua, gas, internet, cable) suma 200 a 500 dólares. Adquisición de mobiliario nuevo o adaptación de mobiliario existente puede sumar 30 a 150 mil dólares dependiendo de cuán amueblado se entrega el inmueble y del estilo deseado.
Mantenimiento del primer año. La cuota mensual del condominio en edificios premium se ubica entre 600 y 1,500 dólares. El primer año son entre 7,200 y 18,000 dólares. El impuesto predial anual, calculado sobre el autovalúo, suma entre 1,500 y 6,000 dólares para una propiedad prime.
Renovaciones y mejoras. Si el departamento se compra con cierto desgaste, las renovaciones pueden ser sustanciales. Una refinishing completa de pisos cuesta 60 a 200 dólares por metro cuadrado. Renovación de un baño, 8 a 25 mil dólares. Renovación de cocina, 30 a 80 mil dólares. Estos costos varían mucho según ambición pero deben presupuestarse antes del cierre.
Vista consolidada para una compra de un millón de dólares
Para un departamento de un millón de dólares en San Isidro o Miraflores, comprado al cash por una persona natural peruana, sin renovaciones inmediatas:
Alcabala: 29,580. Notario: 5,000 a 8,000. SUNARP: 1,500 a 3,000. Asesoría legal lujo: 5,000 a 12,000. Banco: 500 a 1,500. Seguro multirriesgo primer año: 400. Mudanza e instalación: 3,000 a 5,000. Total: aproximadamente 45 a 60 mil dólares en costos directos del cierre.
A los costos directos se suman los del primer año de tenencia: cuota condominio (7,200 a 18,000), impuesto predial (1,500 a 6,000), seguros y mantenimiento básicos. El primer año adicional rondan los 12 a 25 mil dólares.
Para el inversor extranjero, sumar 2 a 7 mil dólares de costos adicionales del expediente internacional.
Cómo presupuestar correctamente
La regla práctica que el comprador HNW debería usar es presupuestar entre el 5 y el 8 por ciento del precio del inmueble como costos totales de cierre, sin contar mobiliario ni renovaciones. Para inversor extranjero, agregar 1 punto porcentual adicional. Para operación con financiación parcial, agregar otro 1 a 2 puntos.
Esos números no son aspiracionales; son la realidad operativa del mercado peruano de lujo en 2026. El comprador que los conoce antes de la firma de oferta entra al cierre con holgura. El que no los conoce, llega corto.
Si la operación está cerca, los pasos prácticos son tres. Pedir al asesor legal una proyección detallada de costos antes de firmar oferta, no después. Confirmar con el notario los honorarios y la lista de servicios incluidos. Mantener disponible al menos el 8 por ciento del precio en caja líquida para el cierre, además del precio del inmueble. La operación se cierra cuando la caja está, no antes.
