La milla del Malecón Miraflores concentra hoy el inventario premium frente al Pacífico más codiciado del Perú: una franja de 1,5 kilómetros entre Armendáriz y Balta donde el m² promedio supera los S/ 11.500 y los departamentos con vista directa al océano cotizan por encima de S/ 14.000, según Urbania Index. En este corredor irrumpe Costa de Lima de Marcan, un proyecto que arranca obras a dos cuadras del Malecón sobre la Av. 28 de Julio 320 y se suma a un pipeline 2026 que redefine la oferta de lujo a pocos metros del acantilado. Junto a The Wave de Montecatini, Pacific Soul de Llosa Edificaciones, Design Miraflores de Imagina y los activos boutique de Marcan, la milla termina el año como el corredor inmobiliario más activo de Lima Top.

En esta guía

• Costa de Lima: el nuevo proyecto de Marcan a dos cuadras del Malecón
• Marcan en la milla: AVA 159, Pod La Mar y la apuesta boutique
• Precio del m² en el Malecón Miraflores 2026
• Pipeline 2026: los proyectos que cambian la milla
• Qué revisar antes de comprar frente al Malecón
• Costa de Lima vs The Wave y otros referentes
• Cierre: por qué la milla del Malecón se consolida

Costa de Lima: el nuevo proyecto de Marcan a dos cuadras del Malecón

Costa de Lima es el proyecto residencial con el que Marcan abre su pipeline 2026 en la franja del Malecón Miraflores. La obra arranca en Av. 28 de Julio 320, a dos cuadras del Malecón Cisneros y a pocos metros del eje que conecta con el Parque del Amor, Larcomar y la bajada Armendáriz. Esa ubicación define la promesa: cercanía al Pacífico sin pagar el premium absoluto del frente directo al acantilado.

El edificio ofrece tipologías de uno y dos dormitorios desde 80 m², además de duplex con terrazas amplias pensados para quien busca independencia entre niveles e integración entre interior y exterior. El diseño está a cargo de 51-1 Arquitectos, estudio peruano con sede en la propia Av. Armendáriz y reconocido por proyectos contemporáneos donde la relación entre edificio, paisaje y ciudad manda. Entre los amenities destaca una piscina infinita en la parte superior con vista hacia el paisaje urbano y costero de Miraflores.

La operación comercial avanza: Marcan reporta cerca del 35 % vendido hacia abril de 2026, según información pública de la inmobiliaria. Los departamentos están concebidos bajo criterios de eficiencia espacial, con sala-comedor integrada, cocinetas funcionales y dormitorios principales con walk-in closet según tipología. Para el precio de lista vigente, la fecha exacta de entrega y la certificación de sostenibilidad aplicable, conviene confirmar con el equipo comercial de Marcan, ya que el proyecto está en fase activa de pre-venta.

Si te interesa el corredor, te recomendamos cruzar este artículo con nuestra guía de precio m² Miraflores 2026 y con la cobertura de proyectos vecinos como The Wave de Montecatini y AVA 159 de Marcan.

Marcan en la milla: AVA 159, Pod La Mar y la apuesta boutique

Hablar de Marcan en el Malecón es hablar de una inmobiliaria boutique con más de cincuenta proyectos entregados y un portafolio fuertemente concentrado en Miraflores y San Isidro. Su carta de presentación es AVA 159, en Av. Armendáriz 159, ganador del People’s Choice A+ Architizer Award 2017, un reconocimiento que el edificio obtuvo por votación pública internacional, superando incluso a la torre 432 Park Avenue de Nueva York en su categoría. Diseñado por Marsino Arquitectura, AVA 159 introdujo en Lima una lectura contemporánea de la fachada con tres frentes y retranqueos pensados para iluminación natural y vistas urbanas.

A esa carta de presentación se suma Pod La Mar, sobre Av. Mariscal La Mar 352, un proyecto de uso mixto a tres cuadras del Malecón Cisneros que combina locales comerciales en planta baja, oficinas y consultorios médicos en pisos intermedios y departamentos residenciales en los pisos superiores. La fórmula —lobby independiente para oficinas y vivienda, ascensores dedicados, departamentos de uno, dos y tres dormitorios— responde al perfil de comprador que valora servicios profesionales y residencia en el mismo eje.

Para 2026, Marcan anuncia tres nuevos lanzamientos por S/ 340 millones de inversión, según Gestión: dos torres de oficinas (una en San Isidro, otra en San Borja) y un proyecto de uso mixto en Miraflores, además de la continuidad de Costa de Lima y Llanos Zapata 430. La inmobiliaria proyecta crecer entre 20 % y 30 % este año, manteniendo el ritmo registrado en 2025. Esa apuesta por el corredor del Malecón refuerza la tesis de inversión: torres de mediana escala, diseño contemporáneo, eficiencia espacial y cercanía al Pacífico.

Precio del m² en el Malecón Miraflores 2026

El cierre de 2025 dejó a Miraflores con un precio promedio de venta de S/ 9.850/m², según Urbania Index, equivalente a un alza nominal de 4,8 % frente al año previo. Pero ese promedio aplana una realidad mucho más segmentada: la franja del Malecón —Armendáriz, Cisneros, de la Reserva y Balta— se mueve entre S/ 11.500/m² y S/ 14.000/m², con peaks por encima del techo de la franja en departamentos con vista directa al océano y orientación poniente.

La diferencia se explica por geografía y escasez. La milla del Malecón concentra inventario muy limitado: pocos lotes, alturas reguladas por la municipalidad y un acantilado que blinda la vista al Pacífico. Los proyectos boutique sobre Cisneros entre Benavides y Pardo cotizan habitualmente por encima de S/ 12.500/m², mientras que ubicaciones a una o dos cuadras del Malecón —como la Av. 28 de Julio donde se levanta Costa de Lima— operan en un rango de S/ 9.500/m² a S/ 11.000/m², un descuento relevante frente al frente directo. Para una mirada por subzonas revisa nuestra guía de precio m² Miraflores 2026 y la guía Lima Top 2026.

La absorción mensual promedio en Miraflores ronda el 4,5 %, contra un promedio de 3,8 % en Lima Top, según data ASEI. Para 2026 las proyecciones del corredor apuntan a alzas nominales en soles entre 3 % y 6 %, con mayor fortaleza en torres boutique y unidades con vista. El alquiler también se mantiene firme: las rentas en la franja del Malecón crecen entre 5 % y 8 % anual, lo cual sostiene un yield bruto competitivo para inversionistas que apuntan al segmento expat y diplomático.

Pipeline 2026: los proyectos que cambian la milla

La milla del Malecón llega a 2026 con un pipeline denso. Junto a Costa de Lima de Marcan, el corredor recibe lanzamientos y entregas de varias casas:

• The Wave (Montecatini): torre residencial sobre Malecón Cisneros 1220 con arquitectura inspirada en el movimiento del oleaje, lobby moderno, sala de juegos, patio central, fitness, coworking, dos zonas de parrilla y piscina. Entrega prevista hacia noviembre de 2026. Cobertura completa en nuestro artículo dedicado.
• Pacific Soul (Llosa Edificaciones): proyecto sobre Malecón de la Reserva 161, departamentos diseñados bajo estándares de sostenibilidad para certificación LEED, con gimnasio, coworking, lounge, zona pet care, estacionamiento de bicicletas, piscina, zona chef y bar. Diseño con Atelier Reusche Reyna.
• Design Miraflores (Imagina): 17 pisos sobre Av. Malecón de la Reserva 431 esquina con Calle Colón 765, departamentos de uno, dos y tres dormitorios con acabados en mármol y porcelanato, áreas comunes decoradas por Mari Cooper. Precios desde S/ 1.997.000.
• Pipeline boutique de Marcan: Costa de Lima, Llanos Zapata 430 y un nuevo proyecto de uso mixto en Miraflores anunciado para el segundo semestre de 2026.
• Otros referentes: la franja también recibe proyectos de menor escala como el edificio de Constructora Mallorca (15 unidades, 110-213 m², entrega julio 2026) y el inventario inmediato de Malecón de la Marina.

Si quieres dimensionar el portafolio premium de la zona, te recomendamos cruzar esta lista con la cobertura de Edifica y con nuestra cobertura de The Grand en San Isidro para entender cómo se posiciona la milla frente al otro polo de Lima Top.

Qué revisar antes de comprar frente al Malecón

Comprar en la milla del Malecón Miraflores tiene reglas propias. La primera es la altura efectiva: la municipalidad regula los pisos y los retiros, y dos edificios en la misma cuadra pueden ofrecer vistas radicalmente distintas según el piso de salida. Pregunta siempre desde qué piso la vista al Pacífico queda libre de obstrucción y cómo se proyectan los lotes vecinos.

La segunda regla es la orientación. La franja del Malecón corre en sentido suroeste, lo que define exposición al sol de tarde y a la brisa marina. Los departamentos con orientación poniente capturan el atardecer sobre el Pacífico —el activo emocional que más valoriza— pero también requieren cortinería técnica y muros con buen aislamiento térmico. La tercera es el régimen estructural: los edificios sobre acantilado deben acreditar estudios geotécnicos sólidos, drenajes adecuados y cumplir con la normativa de zona costera.

La cuarta regla es comercial: pre-venta versus entrega inmediata. Los proyectos en planos —como Costa de Lima en su fase actual— ofrecen mejor precio de entrada y financiamiento escalonado, pero asumes riesgo de plazo. Las entregas inmediatas reducen riesgo y permiten alquilar desde el día uno, pero pagas un premium. La quinta regla, especialmente para compradores extranjeros, es la documentación: revisa nuestra guía de compra desde el extranjero antes de avanzar con reserva. Y para entender el barrio en clave hyperlocal, este recorrido por Miraflores te ahorra visitas.

Costa de Lima vs The Wave y otros referentes

El comparativo natural de Costa de Lima con The Wave aclara la lógica del corredor. The Wave se posiciona en frente directo (Malecón Cisneros 1220), apuesta por arquitectura icónica de fachada ondulada y un paquete de amenities denso (piscina, fitness, coworking, dos parrillas). Costa de Lima opera a dos cuadras del Malecón, con un planteo más íntimo, tipologías desde 80 m², piscina infinita superior y la firma de 51-1 Arquitectos. La diferencia estructural es la prima por vista: en frente directo el m² parte arriba de S/ 12.500, mientras que en la segunda línea opera entre S/ 9.500 y S/ 11.000.

Frente a Pacific Soul, Costa de Lima compite con un perfil distinto: Pacific Soul apuesta por certificación LEED y áreas comunes con énfasis en wellness (zona pet care, zona chef, bar), mientras que Costa de Lima privilegia eficiencia espacial y el plus de la piscina infinita. Frente a Design Miraflores, la comparación cambia: Design Miraflores entra al rango premium puro con precios desde S/ 1.997.000 y diseño firmado por Mari Cooper, mientras que Costa de Lima ofrece accesibilidad relativa dentro de Miraflores premium.

Para inversionistas con perfil expat o hispano-USA, la lectura es clara: la milla del Malecón Miraflores ofrece tres tipos de producto. (1) Frente directo con vista al océano —The Wave, Pacific Soul, Design Miraflores— para quien busca el activo emocional y el yield superior por alquiler corporativo. (2) Segunda línea con cercanía caminable —Costa de Lima, Pod La Mar— para quien prioriza valor por m² y arquitectura. (3) Boutique consolidado —AVA 159— para quien quiere entrega inmediata con respaldo de track record y reconocimiento internacional. La tesis 2026 sigue intacta: el corredor está sub-stock estructural y la presión de demanda externa sostiene precios.

Cierre: por qué la milla del Malecón se consolida

Costa de Lima entra a un corredor donde Marcan ya tiene historia (AVA 159 con Architizer 2017, Pod La Mar) y donde 2026 trae un pipeline denso entre frente directo (The Wave, Pacific Soul, Design Miraflores) y segunda línea con descuento. La milla del Malecón Miraflores —Armendáriz, Cisneros, de la Reserva, Balta— se consolida como el corredor inmobiliario más estable y demandado de Lima Top, con precios entre S/ 11.500 y S/ 14.000/m² en frente directo y absorción superior al promedio de la zona. Para 2026 la tesis es de continuidad: oferta limitada, demanda externa firme, alza nominal entre 3 % y 6 %.

Datos rápidos

• Costa de Lima (Marcan): Av. 28 de Julio 320, Miraflores. Tipologías 1 y 2 dormitorios desde 80 m², duplex disponibles. Diseño 51-1 Arquitectos. ~35 % vendido a abril 2026.
• Precio m² Malecón Miraflores 2026: S/ 11.500-14.000 frente directo; S/ 9.500-11.000 segunda línea.
• Pipeline 2026: Costa de Lima, The Wave (Montecatini), Pacific Soul (Llosa Edificaciones), Design Miraflores (Imagina), pipeline Marcan adicional.
• Inversión Marcan 2026: S/ 340 millones en tres nuevos proyectos según Gestión.
• Absorción mensual Miraflores: 4,5 % vs 3,8 % promedio Lima Top (ASEI).

La información sobre Costa de Lima y los proyectos de la milla del Malecón proviene de fuentes públicas y comunicaciones oficiales de las desarrolladoras (Marcan) a la fecha de mayo 2026. Especificaciones, precios y plazos de entrega pueden modificarse. Confirma siempre los datos vigentes con el equipo comercial de cada proyecto.

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