Comparativa actualizada de tasas, TCEA, requisitos, plazos, seguros y programas estatales en bancos, cajas municipales y microfinancieras del mercado peruano.
BBVA lidera el mercado peruano con la tasa más baja del sistema bancario (7.53% TEA), pero no siempre es la mejor opción. La elección óptima depende del perfil del comprador: independiente o dependiente, vivienda social o premium, primera o segunda vivienda. Con tasas promedio en 7.84% a febrero de 2026 —mínimos de tres años— y el crédito hipotecario creciendo 7.2% interanual, el momento para acceder a financiamiento habitacional en Lima es el más favorable desde la prepandemia.
Esta guía compara las condiciones de los 9 principales bancos, 5 cajas municipales y los programas estatales, con datos verificados de la SBS y el BCRP.
1. Las tasas han tocado fondo y el mercado lo sabe
La tasa promedio del sistema bancario para créditos hipotecarios en soles cayó de 9.98% en marzo 2023 a 7.84% en febrero 2026, impulsada por los recortes del BCRP que llevaron la tasa de referencia de 7.75% a 4.25%. Analistas de ESAN, ISIL y BBVA coinciden: las tasas han alcanzado un piso entre 7.5% y 7.8%, y no se esperan reducciones significativas adicionales.
El saldo total de créditos hipotecarios superó los S/ 70,195 millones a cierre de 2024 (récord histórico) y creció a un ritmo de 7.1% interanual a diciembre de 2025. Dato revelador: el 25% de las operaciones hipotecarias actuales son compra de deuda entre bancos, reflejo de la intensa competencia.
Datos clave del mercado
- 93.3% de los créditos hipotecarios se otorgan en soles, consolidando una desdolarización estructural.
- Los cuatro grandes bancos (BCP, BBVA, Scotiabank e Interbank) concentran más del 82% de las colocaciones totales del sistema.
- Los flujos mensuales alcanzaron S/ 560 millones en octubre de 2025, casi el doble del promedio de los tres años previos.
2. Ranking completo de tasas: banco por banco
La siguiente tabla muestra las tasas TEA promedio reportadas a la SBS a marzo de 2025, ordenadas de menor a mayor:
| Entidad | TEA prom. | Cuota inicial mín. | Plazo máx. | Financ. máx. |
| BBVA | 7.53% | 10% (trad.) / 7.5% (MiViv.) | 25–30 años | 90% |
| Banco GNB | 7.90% | 10% (S/) / 15% (USD) | 25 años | 90% |
| Interbank | 7.94% | 10% (trad.) / 7.5% (MiViv.) | 30 años | 90% |
| Scotiabank | 8.00% | 10% (trad.) / 7.5% (MiViv.) | 30 años | 90% |
| BanBif | 8.37% | 10% (trad.) | 30 años | 90% |
| BCP | 8.62% | 10% (trad.) / 7.5% (MiViv.) | 25–30 años | 90% |
| Banco Pichincha | 8.96% | 10% | 25 años | — |
| Banco de Comercio | 10.29% | 10–20% | 25 años | — |
| MiBanco | 15.97% | Variable | 20 años | — |
| Promedio sistema | 8.10% | — | — | — |
TEA vs. TCEA: lo que realmente importa
La TEA solo refleja el interés. La TCEA (Tasa de Costo Efectivo Anual), que incluye seguros, comisiones y gastos administrativos, es el verdadero indicador de costo. Para un crédito de S/ 120,000 a 15 años, la TCEA puede superar la TEA en 2 a 5 puntos porcentuales. Ejemplo: Banco GNB reporta TCEA de 10.4%, BBVA 13.29% y BCP 14.82% en simulaciones de la SBS.
3. Cajas municipales: tasas más altas pero acceso a los excluidos
Las cajas municipales manejan tasas superiores, pero son la única puerta de acceso al crédito hipotecario para trabajadores informales e independientes sin historial bancario convencional:
| Caja Municipal | TEA aprox. | Plazo máx. | Fortaleza principal |
| Caja Huancayo | 12.71–14.27% | 25 años | N°1 en MiVivienda entre microfinancieras |
| Caja Trujillo | ~13.78% | 20 años | Fuerte en el norte del país |
| Caja Arequipa | ~14.18% | 30 años | Producto Caja Construye (autoconstr.) |
| Caja Cusco | ~14.73% | 30 años | Líder en el sur, producto Casa Fácil |
| Caja Piura | ~16.74% | 15–30 años | Evalúa ingresos informales |
Las cajas tienen como meta institucional reducir sus tasas hipotecarias hacia el 10%. Además, un programa en desarrollo entre el MEF, el Banco de la Nación y Fepcmac busca canalizar créditos hipotecarios con garantía estatal para informales a tasas de 6–7% a través de cajas municipales.
Las cooperativas de ahorro y crédito (COOPAC) no son actores relevantes en el mercado hipotecario peruano. No ofrecen créditos hipotecarios formales comparables y no aparecen en las estadísticas de la SBS para este segmento.
4. Requisitos, seguros y costos ocultos que encarecen el crédito
4.1 Documentación para trabajadores dependientes (5ta categoría)
- 2 últimas boletas de pago (4 si es comisionista)
- Antigüedad laboral mínima: 6 meses (Interbank) a 12 meses (BCP, BanBif)
- DNI vigente y solicitud de crédito del banco
- Buen historial crediticio (sin calificación negativa en centrales de riesgo)
- Cuota mensual no debe exceder el 30–35% del ingreso neto
4.2 Documentación para trabajadores independientes (3ra/4ta categoría)
- Recibos por honorarios o declaraciones juradas de renta
- RUC activo mínimo 1 año (BCP) a 2 años (BanBif)
- BBVA: Hipotecario Independiente con TEA de 13.25%, financiamiento hasta 80%, plazo máximo 15 años
- MiBanco: acepta carné de socio de mercado, licencia municipal y constancias, pero cobra 15.97% TEA
4.3 Rango de edad aceptado
Desde 18 años (BBVA, Scotiabank) hasta un máximo que varía: 65 años (BCP), 70 años (BanBif, GNB), 72 años (Interbank) y 74 años y 6 meses (Banco de la Nación).
4.4 Seguros obligatorios: el costo invisible
Todo crédito hipotecario en Perú requiere dos seguros obligatorios que incrementan significativamente la TCEA:
Seguro de desgravamen (cubre saldo ante fallecimiento o invalidez)
| Entidad | TEM individual | TEM mancomunado |
| BCP | 0.027% | 0.051% |
| BBVA | 0.028% | 0.052% |
| Interbank | 0.028% | — |
| Scotiabank | 0.0285% | — |
| BanBif | 0.056% | — |
| Caja Cusco | 0.040% | 0.040% |
Para un saldo de S/ 200,000, el seguro de desgravamen cuesta entre S/ 54 y S/ 112 mensuales dependiendo de la entidad.
Seguro de inmueble / todo riesgo
| Entidad | Costo mensual sobre valor del inmueble |
| BCP | 0.021% |
| BBVA | 0.018% (dpto.) / 0.021% (casa) |
| Scotiabank | 0.028% |
| Interbank | 0.30–0.34% |
| Caja Cusco | 0.035% |
Desde septiembre de 2025, la Resolución SBS N° 00890-2025 establece que el cliente tiene derecho a endosar una póliza de otra aseguradora, lo que puede generar ahorros significativos.
5. MiVivienda, Techo Propio y los bonos que cambian la ecuación
5.1 Nuevo Crédito MiVivienda: el programa estrella
El Fondo MiVivienda canaliza crédito a través de entidades financieras participantes. Condiciones actualizadas:
- Valor de vivienda elegible: S/ 68,800 a S/ 488,800
- Cuota inicial mínima: 7.5% del valor (vs. 10% en hipotecarios tradicionales)
- Financiamiento: hasta 90% del valor de la vivienda
- Plazo: 5 a 25 años, tasa fija en soles
- Participan: BCP, BBVA, Scotiabank, Interbank, BanBif, GNB, Financiera Efectiva, Caja Huancayo, Caja Arequipa, Caja Cusco, Caja Trujillo, entre otros
5.2 Bono del Buen Pagador (BBP) actualizado — D.S. N° 004-2025-VIVIENDA
El atractivo central es el Bono del Buen Pagador (BBP), un subsidio no reembolsable del Estado que se aplica directamente al crédito, actualizado por el D.S. N° 004-2025-VIVIENDA:
| Valor de vivienda | BBP tradicional | BBP Sostenible (verde) |
| S/ 68,800 – S/ 98,100 | S/ 27,400 | S/ 33,700 |
| S/ 98,100 – S/ 146,900 | S/ 22,800 | S/ 29,100 |
| S/ 146,900 – S/ 244,600 | S/ 20,900 | S/ 27,200 |
| S/ 244,600 – S/ 362,100 | S/ 7,800 | S/ 14,100 |
| S/ 362,100 – S/ 488,800 | Sin subsidio | Sin subsidio |
El Bono Integrador agrega S/ 3,600 adicionales para poblaciones vulnerables. El total máximo acumulable con BBP Sostenible + Integrador alcanza hasta S/ 37,300.
MiVivienda Verde ya representa más del 60% de los créditos MiVivienda desembolsados, con más de 42,000 créditos y 700 proyectos certificados. Las viviendas verdes certificadas ofrecen hasta 30% de ahorro en consumo de agua y electricidad.
5.3 Techo Propio: para familias de bajos ingresos
Dirigido a hogares con ingresos de hasta S/ 2,706 mensuales, Techo Propio otorga el Bono Familiar Habitacional (BFH). Para adquisición de vivienda nueva en 2026, los montos del BFH llegan hasta S/ 58,300 para lotes unifamiliares y S/ 53,350 para multifamiliares. En 2025 se otorgaron 45,100 bonos por un total de S/ 1,721 millones.
5.4 Banco de la Nación: exclusivo para el sector público
Atiende exclusivamente a trabajadores y pensionistas del sector público, con montos desde S/ 15,000 hasta S/ 200,000, plazo de hasta 25 años e ingreso mínimo de S/ 800. Incluye financiamiento de gastos notariales y registrales hasta 1 UIT (S/ 5,350).
5.5 Otros programas complementarios
- MisMateriales: préstamos para materiales de construcción
- MiTerreno: adquisición de terrenos
- Bono de Reforzamiento Estructural: contra riesgo sísmico
- 25% de fondos de AFP: puede usarse como cuota inicial para primera vivienda
6. ¿Cuál conviene según tu perfil de comprador?
6.1 El más barato en tasa de interés
BBVA domina con la TEA más baja (7.53%). Banco GNB es segunda opción (7.90%), seguido de Interbank (7.94%). Para acceder a las mejores tasas se requiere score crediticio superior a 700 puntos y, idealmente, que el banco financie el proyecto inmobiliario.
6.2 Menor cuota inicial
Los créditos MiVivienda permiten acceder con solo 7.5% de cuota inicial. Interbank y BCP reportan cuotas desde 5% en algunos productos MiVivienda. Para hipotecarios tradicionales, el estándar es 10%.
6.3 Mejor para trabajadores independientes
MiBanco acepta documentación no convencional pero cobra 15.97% TEA. BBVA ofrece Hipotecario Independiente a 13.25% TEA con financiamiento hasta 80%. Las cajas municipales son la alternativa intermedia (12–17%).
6.4 Mejor para primera vivienda y vivienda social
Nuevo Crédito MiVivienda a través de BBVA, Interbank o Scotiabank combina las tasas más bajas con el BBP del Estado. Para viviendas menores a S/ 98,100, el bono puede cubrir casi la totalidad de la cuota inicial. Caja Huancayo lidera el segmento MiVivienda entre microfinancieras.
6.5 Mejor flexibilidad y beneficios adicionales
- Interbank: permite pausar 1 cuota cada 12 meses (hasta 8 veces), prepagos ilimitados sin penalidad, ingreso mínimo más bajo (S/ 1,000).
- Scotiabank: plazos hasta 30 años, tasa mixta, Hipotecario Cuota Gratis (cuota 12 gratis si pagas 11 puntualmente).
- BCP: Hipotecario Joven para menores de 35 años con fiador solidario.
6.6 Mejor para propiedades de alto valor
Para inmuebles que superan los S/ 488,800 (fuera del rango MiVivienda), los hipotecarios tradicionales de BBVA, BCP y Scotiabank son las opciones más competitivas. Scotiabank financia hasta S/ 1,200,000 y Banco GNB hasta S/ 1,500,000 en soles o US$ 500,000.
7. El mercado inmobiliario limeño aún tiene margen de crecimiento
El precio promedio por metro cuadrado en Lima Metropolitana se sitúa en S/ 6,806/m² (noviembre 2025), con una variación real prácticamente nula (+0.7% nominal). La demanda creció 30% en 2024, sumando ~5,000 unidades nuevas.
Los distritos más caros son San Isidro Sur (S/ 12,097/m²), Barranco (S/ 9,480/m²) y Miraflores (S/ 8,670/m²). Los más accesibles: San Martín de Porres (S/ 3,160/m²), Callao (S/ 3,524/m²) y Los Olivos (S/ 3,557/m²).
Distritos con mayor apreciación: La Victoria (+14.9%), Jesús María (+5.3%) y Cercado de Lima (+5%). Los Olivos muestra la mayor caída (-5.5%), representando una potencial oportunidad de entrada.
8. Preguntas frecuentes sobre créditos hipotecarios en Lima
¿Cuál es la diferencia entre TEA y TCEA en un crédito hipotecario?
La TEA (Tasa Efectiva Anual) solo refleja el costo del interés puro del préstamo. La TCEA (Tasa de Costo Efectivo Anual) incluye además todos los costos asociados: seguros obligatorios (desgravamen y todo riesgo), comisiones, gastos de tasación, portes y cualquier otro cargo. La TCEA puede superar a la TEA entre 2 y 5 puntos porcentuales. La SBS recomienda siempre comparar créditos usando la TCEA, ya que es el indicador real de cuánto pagarás por tu hipoteca.
¿Puedo acceder a un crédito hipotecario si soy trabajador independiente o informal?
Sí, aunque las opciones son más limitadas y costosas. MiBanco es la entidad más flexible del sistema, aceptando documentación como carné de socio de mercado o licencia municipal, pero cobra la tasa más alta (15.97% TEA). BBVA ofrece un producto específico para independientes a 13.25% TEA. Las cajas municipales (Huancayo, Arequipa, Cusco, Piura) evalúan ingresos informales con tasas entre 12% y 17%. Además, está en desarrollo un programa MEF-Banco de la Nación-Fepcmac que busca ofrecer tasas de 6–7% para informales.
¿Qué es el Bono del Buen Pagador y cómo puedo obtenerlo?
El Bono del Buen Pagador (BBP) es un subsidio no reembolsable del Estado peruano que se aplica directamente al crédito MiVivienda, reduciendo la cuota mensual. Puede llegar hasta S/ 27,400 en su versión tradicional y hasta S/ 33,700 si la vivienda cuenta con certificación verde. Para obtenerlo debes: adquirir una vivienda dentro del rango de S/ 68,800 a S/ 362,100, solicitar un Nuevo Crédito MiVivienda a través de cualquier entidad financiera participante, y mantener tus cuotas al día (si incurres en morosidad, el beneficio se pierde).
¿Cuánto necesito ahorrar para la cuota inicial de un departamento en Lima?
La cuota inicial mínima estándar es 10% del valor del inmueble en hipotecarios tradicionales. Con un crédito MiVivienda, baja a 7.5% y en algunos productos de Interbank y BCP puede llegar hasta 5%. Para un departamento promedio de 60 m² en Lima (S/ 421,000 aproximadamente), la cuota inicial sería de S/ 42,100 en un hipotecario tradicional o S/ 31,575 con MiVivienda. Además, debes considerar gastos adicionales como tasación (~S/ 300–500), gastos notariales y registrales (~1–2% del valor), y el primer mes de cuota.
¿Es mejor tomar un crédito en soles o en dólares?
Para la gran mayoría de compradores en Perú, el crédito en soles es la opción más segura y recomendable. El 93.3% del mercado ya opera en moneda nacional. Un crédito en dólares expone al comprador al riesgo cambiario: si el sol se deprecia, la cuota en soles sube aunque la cuota en dólares se mantenga igual. Además, las tasas en soles han descendido significativamente y hoy se encuentran en niveles similares a las de dólares. Solo tiene sentido un crédito en dólares si tus ingresos principales son en esa moneda.
9. Conclusión
El mercado hipotecario peruano atraviesa su mejor momento en tres años. Las tasas de 7.3–8% en los principales bancos, combinadas con bonos estatales de hasta S/ 37,300 y cuotas iniciales desde 7.5%, hacen que la brecha de acceso a vivienda se reduzca significativamente.
La clave no es buscar solo la TEA más baja sino comparar la TCEA, que revela el costo real incluyendo seguros y comisiones. Para la mayoría de compradores de primera vivienda con ingresos formales, BBVA e Interbank a través de MiVivienda Verde representan la combinación más competitiva.
Los independientes e informales encuentran en MiBanco y las cajas municipales prácticamente su única vía de acceso, aunque a un costo sustancialmente mayor. El programa hipotecario con garantía estatal para informales, en desarrollo entre el MEF y el Banco de la Nación, podría transformar este segmento si logra materializar tasas de 6–7% canalizadas a través de cajas municipales.
Nota: Las tasas y condiciones presentadas son referenciales, basadas en datos de la SBS y el BCRP a marzo de 2025. Las condiciones reales pueden variar según el perfil crediticio del solicitante, el valor del inmueble y las políticas vigentes de cada entidad. Consulta directamente con la entidad financiera para obtener una cotización personalizada.
Fuentes: SBS, BCRP, Fondo MiVivienda, páginas oficiales de BCP, BBVA, Scotiabank, Interbank, BanBif, Banco GNB, MiBanco, Banco de la Nación, Caja Huancayo, Caja Arequipa, Caja Cusco, Caja Piura, Caja Trujillo, Comparabien.pe, Gestión, El Comercio, Infobae Perú.
