Compraste un dúplex en Miraflores en enero de 2018 por US$ 280.000 y hoy, mayo de 2026, lo cierras en US$ 620.000. Tu primer instinto: 340.000 por 5%, 17.000 dólares para SUNAT y a otra cosa. La cifra real es bastante menor, porque la base imponible no es la diferencia bruta sino la ganancia neta después del Índice de Corrección Monetaria que publica el MEF cada mes. Si te equivocas, pagas de más o declaras de menos y la deuda regresa con intereses. Así funciona la renta de segunda categoría al vender un inmueble premium en Lima en 2026.

Tabla de contenidos

• Qué es la renta de segunda categoría por venta de inmuebles
• La fórmula: ganancia de capital por 5%
• Costo computable e Índice de Corrección Monetaria (ICM)
• Ejemplo paso a paso: compra 2018, venta 2026
• La exoneración de casa-habitación
• Cómo declarar y pagar (Formulario Virtual 1665)
• Qué pasa si vendes un inmueble heredado
• Datos rápidos
• Preguntas frecuentes

Qué es la renta de segunda categoría y por qué la venta de un inmueble cae en este régimen

El artículo 24 del Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta (TUO LIR), aprobado por Decreto Supremo 179-2004-EF, lista las rentas de segunda categoría. Ahí conviven los intereses de capitales, las regalías, los dividendos y, en lo que nos interesa, las ganancias de capital provenientes de la enajenación de inmuebles que no califiquen como casa-habitación. En palabras simples: si vendes un departamento, una casa o un terreno y no encajas en la exoneración, lo que ganas tributa como renta de segunda categoría, no como tercera ni como del trabajo.

La segunda categoría tiene tasa única y cedular: 5% sobre la ganancia, sin sumarse a tu sueldo ni a tus alquileres. No declaras esta venta en la declaración anual de renta de personas; la pagas mes a mes, según el cronograma de obligaciones tributarias mensuales del periodo en el que percibiste el ingreso. Fuente: artículo 84-A del TUO LIR y la Orientación 3059 de SUNAT.

Dos puntos finos que muchos vendedores pasan por alto. Uno: la regla aplica solo a inmuebles adquiridos desde el 1 de enero de 2004; los anteriores se rigen por reglas distintas que veremos más adelante. Dos: el 5% se mantiene siempre que no haya habitualidad; SUNAT la considera a partir de la tercera enajenación en el mismo ejercicio, y desde ahí tributas como renta de tercera categoría, con 29,5% y obligaciones contables propias. Para quien cierra una operación cada cinco años es irrelevante; para quien rota tres unidades de Barranco en doce meses, cambia el juego.

La fórmula: ganancia de capital por 5%, y qué se considera ganancia exactamente

La cuenta básica cabe en una línea: (Valor de venta menos Costo computable actualizado) x 5% = Impuesto. El problema está en cada término. El valor de venta no siempre es el número de la minuta: si vendes en dólares, conviertes al tipo de cambio compra SBS de la fecha de pago, no de la firma. En mayo de 2026 el dólar se ha movido entre S/ 3,43 y S/ 3,49 según el BCRP; pequeñas diferencias mueven la base imponible en miles de soles.

El costo computable es el costo de adquisición (precio pagado más alcabala, comisiones notariales, gastos SUNARP e ITF), o el costo de construcción si construiste sobre terreno propio. Las mejoras permanentes acreditadas con factura suman. Las refacciones cosméticas no: SUNAT exige carácter permanente y comprobantes válidos. Esto deja fuera la cocina italiana de US$ 30.000 instalada sin factura formal, error frecuente entre propietarios de penthouse.

Luego multiplicas el costo de adquisición por el Índice de Corrección Monetaria del mes y año de compra. Ahí tienes el costo computable actualizado. La diferencia con el valor de venta es la ganancia, sobre la que se aplica el 5%. La inflación acumulada 2018-2026 ronda el 35% según el INEI; ignorar el ICM puede inflar tu base imponible en un tercio.

Costo computable e Índice de Corrección Monetaria: cómo SUNAT lo actualiza vía MEF

El Índice de Corrección Monetaria es la herramienta que evita que el impuesto castigue ganancias nominales producidas solo por inflación. El Ministerio de Economía y Finanzas publica una tabla mensual con coeficientes que se aplican al costo de adquisición según el mes y año en que ocurrió la compra. Para 2026 los índices vigentes fueron fijados por la Resolución Viceministerial N.º 005-2026-EF/15.01, publicada el 6 de marzo de 2026 en el diario oficial El Peruano y vigente desde el 7 de marzo. La tabla completa se actualiza cada mes y está disponible en mef.gob.pe/es/indices-de-correccion-monetaria.

La lógica es directa. Si compraste en marzo 2010 y vendes en mayo 2026, buscas en la tabla de mayo 2026 el coeficiente de marzo 2010. Lo multiplicas por tu costo de adquisición histórico y obtienes el costo computable actualizado. La actualización solo aplica a personas naturales, sucesiones indivisas y sociedades conyugales que opten por tributar como tales; las empresas usan NIIF y costo histórico ajustado, un punto que confunde a clientes con holdings familiares.

Tres detalles técnicos que evitan errores. Uno: si compraste en dólares, convierte primero a soles al tipo de cambio venta SBS de la fecha de adquisición y luego aplica el ICM. Dos: si pagaste en cuotas durante varios meses, el ICM se calcula prorrateando cada desembolso, aunque en la práctica muchos contadores toman la fecha de inscripción en SUNARP como referencia única. Tres: las mejoras se actualizan con el ICM del mes en que se realizaron, no al mes de la compra original.

Ejemplo paso a paso: compra enero 2018, venta mayo 2026

Volvamos al dúplex del lead. Compra: enero 2018, US$ 280.000. Venta: mayo 2026, US$ 620.000. Tu contador debe verificar los siguientes valores referenciales contra la tabla MEF vigente al mes de pago.

• Tipo de cambio venta SBS al 15 de enero de 2018: S/ 3,232 por US$ 1 (referencial histórico)
• Costo de adquisición en soles: 280.000 x 3,232 = S/ 904.960
• Alcabala 2018 sobre la base imponible (precio menos 10 UIT no afectas): aproximadamente S/ 25.000
• Costo computable histórico: S/ 929.960
• Índice de Corrección Monetaria enero 2018 / mayo 2026: según fuentes del sector
• Tipo de cambio compra SBS al cierre de la operación (mayo 2026, referencial): S/ 3,46 por US$ 1
• Valor de venta en soles: 620.000 x 3,46 = S/ 2.145.200

Si el coeficiente ICM resultara, hipotéticamente, 1,32 (cifra ilustrativa), el costo computable actualizado sería 929.960 x 1,32 = S/ 1.227.547. La ganancia: 2.145.200 menos 1.227.547 = S/ 917.653. El impuesto: 917.653 x 5% = S/ 45.882. En dólares al tipo de cambio del día, eso son aproximadamente US$ 13.260, no los US$ 17.000 que arroja el cálculo ingenuo. La diferencia paga muchos honorarios.

Dos advertencias. Primera: el cálculo asume que no aplicas casa-habitación; si la propiedad fue tu única vivienda durante más de dos años, el impuesto es cero. Segunda: si financias parte de la venta a 12 meses, declaras y pagas conforme percibes cada cuota; SUNAT trata cada cobro como evento gravable independiente.

La exoneración de casa-habitación: qué exige el reglamento

El artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, modificado por el Decreto Supremo 313-2009-EF, define casa-habitación como el inmueble que permanece en propiedad del enajenante por lo menos dos años y que no está destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. Si vendes un inmueble que califica como casa-habitación, la ganancia no es renta gravada y, por tanto, no pagas el 5%. La exoneración se sustenta en la doctrina de que el patrimonio destinado a la vivienda principal no debe tributar al rotarse.

Tres requisitos. Uno: dos años de propiedad continua, contados desde la inscripción en SUNARP hasta la minuta de venta; un día menos y no calificas. Dos: que sea tu única vivienda al momento de la venta, o si tienes varias que cumplan la definición, solo el último inmueble enajenado cuenta como casa-habitación; SUNAT cruza información con SUNARP. Tres: que no se haya destinado exclusivamente a uso comercial; el home office no descalifica, pero un departamento entero arrendado por Airbnb durante dos años sí.

Procedimiento: presentas al notario una Comunicación de no encontrarse obligado a efectuar el pago definitivo del impuesto a la renta de segunda categoría, bajo juramento de que el inmueble es tu casa-habitación. El notario archiva el documento y eleva la minuta sin retención. Si SUNAT detecta luego que no calificaba, la deuda se reactiva con intereses y multa por declaración jurada falsa. Revisa este punto con tu contador antes de firmar. Más detalle en personas.sunat.gob.pe/vendo-mi-casa.

Cómo declarar y pagar: Formulario Virtual 1665, código 3021

La declaración es 100% online. Ingresas a SUNAT Operaciones en Línea con tu Clave SOL, abres Mis Declaraciones y Pagos y eliges el Formulario Virtual 1665 – Rentas de Segunda Categoría. Cargas el periodo, el tipo de operación, valor de venta, costo computable actualizado y ganancia. El sistema calcula el 5% bajo el código de tributo 3021 – Renta de Segunda Categoría, cuenta propia, enajenación de inmuebles.

Plazo: hasta el mes siguiente a la percepción del ingreso, según cronograma mensual SUNAT por dígito de RUC. Para mayo 2026 los vencimientos caen entre el 15 y el 23 de junio. Pagas con cargo a cuenta, tarjeta, NPS en banca por internet o en cajero corresponsal. La mayoría de operaciones premium usan cargo a cuenta para tener constancia inmediata.

Tres errores frecuentes. Uno: declarar en el periodo de la firma de la minuta y no en el de la percepción del pago; si firmaste en abril pero te pagaron el 5 de mayo, declaras en mayo. Dos: olvidar el ITF que también grava la transferencia bancaria si no usas cheque de gerencia. Tres: confundir el código 3021 con el 3022; pagar en código equivocado obliga a un trámite de redirección que demora semanas. Más detalle del formulario en la guía 6679 de SUNAT.

Qué pasa si vendes un inmueble heredado

Aquí la regla cambia y muchos herederos pagan de más por desconocerla. Cuando vendes un inmueble recibido en herencia, anticipo de legítima o donación, no tienes factura de compra propia. El artículo 21.1 del TUO LIR ofrece dos opciones según la fecha en que el causante adquirió la propiedad.

Si el causante adquirió el inmueble antes del 1 de enero de 2004, el costo computable es el autoavalúo municipal del año en que el causante lo adquirió, ajustado por el ICM hasta la fecha de la herencia y luego nuevamente hasta la fecha de la venta. Esta opción suele ser baja, así que la base imponible es alta. Si el causante adquirió después de esa fecha, el costo computable es el costo de adquisición del causante (lo que él pagó al comprar) ajustado por ICM. La SUNAT permite probar este costo con la escritura pública original del causante, si la conservas.

Una variante: si la herencia se inscribió por sucesión intestada o testamentaria, la fecha de adquisición para el heredero es la del fallecimiento del causante, no la de la inscripción registral. Esto importa para contar los dos años de casa-habitación: si vives en el inmueble heredado dos años tras la muerte del causante, calificas. La sección de preguntas frecuentes de SUNAT tiene pronunciamientos al respecto. Para títulos antiguos vale la pena pedir opinión tributaria escrita antes de vender.

Datos rápidos

• Tasa: 5% sobre la ganancia de capital, no sobre el precio de venta
• Plazo de pago: mes siguiente a la percepción del ingreso, según cronograma SUNAT
• Formulario: Virtual 1665, código de tributo 3021
• Exoneración casa-habitación: mínimo 2 años de propiedad, única vivienda y no destino comercial
• UIT 2026 referencial para cálculos relacionados (alcabala, etc.): S/ 5.500
• Índices de Corrección Monetaria 2026: vigentes desde el 7 de marzo según RVM 005-2026-EF/15.01
• Habitualidad: tercera enajenación en el mismo ejercicio activa renta de tercera categoría (29,5%)

Conclusión

El 5% suena modesto hasta que descubres que se aplica sobre una ganancia que tú calculas, no SUNAT. La diferencia entre hacerlo bien y mal en una operación de US$ 600.000 son entre cinco mil y quince mil dólares en exceso, o una contingencia que regresa con intereses dos años después. El sistema está razonablemente claro entre TUO LIR, reglamento, ICM mensuales del MEF y la guía SUNAT. La complejidad está en los bordes: herencias antiguas, ventas en cuotas, mejoras no facturadas. Ahí vale la pena el contador colegiado. En Penthouse.pe acompañamos cada operación premium con esa lectura técnica antes de firmar.

Aviso financiero. Las tasas, precios y cifras citadas corresponden a mayo 2026 y pueden variar. Penthouse.pe no es asesor financiero ni banco; antes de tomar decisiones de inversión consulta a tu asesor de confianza y a la entidad financiera regulada por la SBS.

Aviso legal y tributario. Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal ni tributaria. Cada caso particular debe ser revisado por un abogado o contador colegiado. La normativa peruana puede haber cambiado desde la publicación; verifica siempre la última versión vigente en SUNAT, SUNARP o la fuente oficial correspondiente.

¿Vendes un inmueble premium en Lima? En Penthouse.pe coordinamos la operación completa: valuación, marketing internacional, asesoría tributaria con contador colegiado y cierre notarial. Escríbenos y revisamos tu caso esta semana.

Lectura relacionada: alcabala en propiedades premium, consulta SUNARP, contrato de compraventa, ITF inmobiliario, elección de notaría y mercado de penthouses Miraflores 2026. Fuentes: SUNAT 3059, MEF ICM y Gestión.