Vendes tu departamento en San Isidro a US$ 850.000 y, antes de firmar la minuta, el notario te pide la Comunicación de no encontrarse obligado al pago del impuesto a la renta de 2da categoría. Si calificas casa habitación, te ahorras 5% sobre la ganancia: pueden ser US$ 15.000 a US$ 40.000 que se quedan en tu bolsillo. Pero la exoneración de impuesto a la renta por casa habitación en Perú no es automática: SUNAT exige requisitos puntuales y casi nadie los conoce bien. En esta guía aterrizamos la norma, los plazos, qué papeles guardar y cómo no perder el beneficio si tienes más de un inmueble o eres extranjero residente.

Tabla de contenidos

• Qué es casa habitación según la Ley del Impuesto a la Renta
• Los 3 requisitos: posesión, uso y único inmueble
• Cómo probar que viviste 2 años en el inmueble
• Habitualidad: cuando rotar inmuebles te bota a tercera categoría
• Casuística premium: herencia, divorcio, segunda vivienda y extranjeros
• Trámite ante el notario y cálculo del 5%
• Preguntas frecuentes

Qué es casa habitación según la Ley del Impuesto a la Renta

El concepto vive en el artículo 1-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo 122-94-EF y modificado para alinearse con el Texto Único Ordenado del DS 179-2004-EF. SUNAT define como casa habitación al inmueble que permanece en propiedad del enajenante por al menos 2 años y que no está destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén, cochera o usos similares (SUNAT, mayo 2026).

La regla es importante porque la ganancia de capital por vender un inmueble paga, en personas naturales, una tasa efectiva del 5% sobre la utilidad (renta de segunda categoría calculada sobre el 100% de la ganancia neta). En una venta de US$ 850.000 con costo computable indexado de US$ 550.000, la utilidad de US$ 300.000 dispararía un impuesto cercano a US$ 15.000. Si calificas casa habitación, ese pago se evapora.

Ojo con tres conceptos que la norma separa claramente. Primero, la exoneración aplica solo a personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que tributen como tales. Segundo, no aplica si el inmueble fue adquirido o edificado con propósito de venta (eso es renta empresarial). Tercero, la exoneración alcanza a una sola operación por contribuyente respecto del mismo predio: si vendes y luego compras otra casa habitación, podrás volver a usar la regla con ese nuevo inmueble cuando cumplas los 2 años.

Para el comprador premium en Lima Top, esta diferencia se nota: en el rango US$ 500.000 a US$ 2.000.000, la exoneración convierte un costo de cierre del 5% sobre ganancia en un cero tributario, dejando capital libre para reinvertir. Antes de firmar, conviene revisar también el impuesto de alcabala en propiedades de alto valor, que sí paga el comprador y se calcula sobre el autovalúo o el precio de venta, el mayor.

Los 3 requisitos: posesión, uso y único inmueble

SUNAT establece tres requisitos que se deben cumplir en simultáneo para que la venta entre en la exoneración casa habitación.

1. Plazo mínimo de propiedad: 2 años. El inmueble debe haber permanecido en propiedad del enajenante por lo menos 24 meses calendario, contados desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación. Para inmuebles adquiridos por construcción propia, el conteo arranca con la conformidad de obra o la independización en SUNARP, lo que ocurra primero.
2. Destino habitacional. El bien no debe estar destinado exclusivamente a comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. La norma admite uso mixto siempre que la habitación predomine: un departamento donde tienes oficina en casa califica; un local comercial con altillo dormitorio, no.
3. Único inmueble o el de menor valor. Al momento de la venta debe ser el único bien raíz del enajenante. Si tiene varias propiedades y vende una, solo califica como casa habitación si es la de menor valor. Cuando se venden dos o más en la misma operación, la exoneración alcanza a la de menor valor (MEF, TUO Ley del IR, art. 2°).

El tercer requisito es el que más complicaciones genera al inversionista premium. Si tienes un departamento en Miraflores y una casa de playa en Asia, la venta del primero no califica salvo que ese departamento sea el inmueble de menor valor. La consulta SUNARP revela exactamente qué predios figuran a tu nombre y permite proyectar este escenario antes de poner en venta.

Una pregunta frecuente: ¿el estacionamiento independizado cuenta como segundo inmueble? La interpretación práctica de notarios y abogados tributaristas en Lima es que la cochera vinculada al departamento, aun con partida registral propia, no rompe la unicidad cuando ambas se enajenan en el mismo acto. Si vendes solo el departamento y conservas la cochera, ahí sí podrías perder el beneficio porque seguirías con un segundo inmueble registrado. Vale revisar el caso con tu contador antes de firmar la minuta.

Cómo probar que viviste 2 años en el inmueble

SUNAT no exige una documentación cerrada, pero sí evalúa medios probatorios cuando hay duda. La carga de la prueba recae en el contribuyente. Para una venta premium en San Isidro, La Molina o Barranco, lo mínimo que vale la pena guardar son los siguientes documentos.

• DNI con dirección actualizada en el inmueble vendido durante todo el periodo de 2 años. Renovaciones de DNI con direcciones distintas son la prueba más limpia.
• Recibos de servicios (Sedapal, Luz del Sur, Enel, gas natural, internet) emitidos a tu nombre y domicilio del predio. Idealmente, una serie continua mes a mes durante los 24 meses.
• Declaración jurada predial municipal a tu nombre como propietario residente. Útil porque la municipalidad cruza data con el registro de contribuyentes.
• Estados de cuenta bancarios con dirección de envío en el inmueble. Sirven cuando tu DNI todavía no se actualizó.
• Pólizas de seguro de hogar y contratos de servicios privados a tu nombre y domicilio en el predio.

Cuando vives parte del año fuera del país (algo común en clientes con doble residencia Lima-Miami), la sustentación se complica. La Sala Tributaria del Tribunal Fiscal ha aceptado la prueba indirecta cuando la familia nuclear permanece en el inmueble y los servicios siguen consumiéndose normalmente. Lo importante es que no haya sido alquilado a terceros: si el inmueble figuró en alquiler en SUNAT bajo régimen de primera categoría, la exoneración casa habitación se cae.

Para inversionistas extranjeros que compran y luego se mudan, el plazo se cuenta desde la fecha de la escritura pública de compraventa. Si compras en marzo de 2024 y vendes en marzo de 2026, llegas justo. Vale la pena no apurarse las primeras semanas: una diferencia de 30 días puede costarte 5% de tu ganancia. Si estás llegando desde el extranjero, conviene revisar también nuestra guía sobre cómo comprar departamento desde el extranjero en Perú.

Habitualidad: cuando rotar inmuebles te bota a tercera categoría

La exoneración casa habitación se diseñó para el propietario que vende su vivienda, no para el operador inmobiliario que rota stock. Por eso la Ley del IR tiene un mecanismo de control llamado presunción de habitualidad. Según el artículo 4° del TUO, se presume habitualidad a partir de la tercera venta de inmueble en un mismo ejercicio gravable. Desde esa tercera operación en adelante, ese ejercicio y el siguiente, las ventas pasan a renta de tercera categoría, con tasa del 29,50% sobre la utilidad o pago a cuenta de 1,5% sobre los ingresos cuando aplique régimen MYPE (SUNAT, Informe N° 042-2017).

El salto fiscal es brutal: de 5% sobre ganancia a casi 30% sobre la misma utilidad. Para un inversionista que compra preventas en Barranco y revende a la entrega, la cuenta cambia el ROI de la operación entera. La regla práctica que aplican los contadores premium en Lima: máximo dos ventas por año natural por persona natural; la tercera, si es inevitable, conviene canalizarla por una empresa inmobiliaria constituida ad hoc, donde el régimen tributario y la deducción de gastos son distintos.

Hay un detalle relevante: la habitualidad recién aplica a partir de la tercera venta, no a las dos anteriores. O sea, si vendes tres inmuebles en el año, las dos primeras siguen como segunda categoría (5% o exoneradas si califican casa habitación) y solo la tercera para adelante salta a tercera. Esa lógica de cascada es la que aprovechan inversionistas que liquidan portafolio: priorizan que la primera venta sea la que califique casa habitación.

Otra ruta que complica la exoneración es la edificación con propósito de venta. Si construyes o adquieres un inmueble específicamente para venderlo, la operación califica como tercera categoría desde la primera venta, sin importar el plazo de 2 años. Aquí lo que SUNAT mira es la intencionalidad económica, sustentada con elementos como financiamientos comerciales, publicidad de venta antes de la entrega o uso del inmueble por menos de 6 meses. Si el inmueble fue tu vivienda real, conviene preservar pruebas de uso doméstico desde el primer mes.

Casuística premium: herencia, divorcio, segunda vivienda y extranjeros

La vida real raramente calza con el supuesto limpio del propietario único que vivió 2 años. Estos son los escenarios que más vemos en Lima Top y cómo se resuelven.

Herencia. Cuando heredas un inmueble, el costo computable es el valor que tenía a la fecha de fallecimiento del causante (no el original de compra). El plazo de 2 años cuenta desde la inscripción de la sucesión intestada o testamento en SUNARP, no desde la compra original del causante. Para que la venta de un inmueble heredado califique como casa habitación, el heredero debe haberlo ocupado 2 años desde que entró a su patrimonio. Si lo recibes y vendes a los 6 meses, no hay exoneración; pagas 5% sobre la diferencia entre precio de venta y valor a la fecha de muerte indexado por ICM.

Divorcio. Cuando hay liquidación de sociedad de gananciales, la transferencia entre cónyuges no se considera enajenación gravada. El plazo de 2 años se mantiene continuo: si el matrimonio vivió 5 años en el inmueble y luego de divorciarse uno de ellos lo conserva y lo vende a los 8 meses, sigue calificando casa habitación porque la ocupación previa cuenta. Vale la pena tener la sentencia consentida y la inscripción de la división registrada antes de poner en venta.

Segunda vivienda en playa. Si tienes departamento en Miraflores y casa en Asia o Punta Hermosa, ninguna califica casa habitación de forma simultánea: solo aquella que sea el único inmueble al momento de la venta o la de menor valor cuando se venden ambas. La estrategia común es vender primero la propiedad de menor valor (que sí podría calificar) y luego la principal cuando vuelva a quedar como única. El intervalo es lo que evita que SUNAT te cuente como inversionista habitual. Para entender el rango de precios y elegir bien, mira el precio del m² en Miraflores y San Isidro.

Extranjeros con residencia. Un ciudadano italiano residente fiscal en Perú que vende su departamento en San Isidro tras 3 años de ocupación califica igual que un peruano: la nacionalidad no afecta la exoneración. Para no domiciliados, el escenario es distinto: no acceden a la exoneración casa habitación y pagan 5% como tasa proporcional sobre la ganancia neta, retenida por el comprador o el notario.

Trámite ante el notario y cálculo del 5%

El notario público es el filtro práctico de la exoneración. Para elevar la minuta a escritura, exigirá uno de dos documentos: el comprobante de pago del impuesto a la renta de 2da categoría (Form. Virtual 1665) o la Comunicación de no encontrarse obligado al pago, donde el vendedor declara bajo responsabilidad que califica casa habitación.

La comunicación se descarga del portal SUNAT, se firma y se entrega al notario en duplicado. SUNAT puede fiscalizar dentro del plazo de prescripción (4 años cuando se presenta declaración, 6 cuando no) y, si determina que no calificaba, exige el impuesto omitido más intereses moratorios y multa por declaración inexacta. Por eso vale la pena guardar la documentación probatoria al menos por 6 años desde la operación.

Cuando sí corresponde pagar, la fórmula es 5% sobre la ganancia neta. La ganancia neta se calcula así: precio de venta menos costo computable actualizado. El costo computable es el valor de adquisición original (el que aparece en tu escritura) multiplicado por el Índice de Corrección Monetaria (ICM) que publica el MEF mensualmente. Si compraste en enero de 2018 a US$ 600.000 (S/ 1.998.000 al tipo de cambio de la fecha) y vendes en mayo de 2026 a US$ 900.000, primero indexas el costo con el ICM correspondiente y luego calculas la utilidad sobre soles.

El pago se efectúa a través del Form. Virtual 1665 en la web de SUNAT antes de firmar la escritura. El plazo legal es hasta el mes siguiente de percibido el ingreso, pero el notario obliga a hacerlo previo. Para una operación de US$ 1.500.000, el cálculo se vuelve sensible al tipo de cambio del día: vale la pena coordinar el pago y la firma en la misma jornada para evitar diferenciales. Si la operación ya cerró, revisa nuestra guía sobre el contrato de compraventa para entender los pasos posteriores y la inscripción definitiva en SUNARP.

Preguntas frecuentes

Conclusión

La exoneración casa habitación es uno de los pocos beneficios tributarios diseñados específicamente para el propietario residente, no para el operador. Funciona bien si la usas como lo que es: un alivio puntual al cierre de un ciclo de vida en una propiedad. Para el comprador premium que rota stock cada 18 meses, la herramienta correcta no es esta exoneración sino una estructura empresarial con costos deducibles y planeamiento tributario continuo. Antes de poner en venta tu inmueble en Lima Top, revisa con tu contador los 3 requisitos en simultáneo, junta la prueba documentaria con tiempo y proyecta el ICM aplicable. La diferencia entre tributar o no puede equivaler al precio de un nuevo auto cero kilómetros.

Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal ni tributaria. Cada caso particular debe ser revisado por un abogado o contador colegiado. La normativa peruana puede haber cambiado desde la publicación; verifica siempre la última versión vigente en SUNAT, SUNARP o la fuente oficial correspondiente.

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