Pezet 195. La esquina con Coronel Portillo. Veintidós pisos, setenta metros de altura, setenta y dos departamentos repartidos entre los ciento cincuenta y los trescientos diez metros cuadrados. Esa es la coordenada física de The Grand, el proyecto de Grupo Octagon que la prensa peruana ha llamado —con razón— el desarrollo residencial más ambicioso de San Isidro en una década. Lo firman dos arquitectos con currículum hecho: Carlos Ott, uruguayo, autor de la Ópera Bastille en París y del Burj Al Arab en Dubai; y Carlos Ponce de León, también uruguayo, socio de Ott desde 2004 con proyectos en India, Emiratos Árabes Unidos y Latam. La etiqueta The Grand no es marketing exagerado: es la lectura honesta de lo que el proyecto representa para Lima Top. Si compras —o evalúas comprar— un departamento sobre el millón de dólares en San Isidro, esto es lo que tienes que saber sobre The Grand San Isidro Pezet.
La cuadra: por qué Pezet con Coronel Portillo es la coordenada
La avenida Pezet en San Isidro es uno de los corredores residenciales más cotizados de Lima Top. Conecta el corazón del Country Club–El Golf con la frontera mirafloreña, pasando por Coronel Portillo, calle Choquehuanca y Quinta Avenida. La esquina exacta de The Grand —Pezet al cruce con Coronel Portillo— está a tres cuadras del Lima Golf Club, a cuatro de Larcomar siguiendo Pezet hacia el malecón, y a dos del corredor financiero de avenida Salaverry.
¿Por qué importa la cuadra? Porque en San Isidro, donde el m² mediano del distrito cerró 2025 en S/9.231 según Urbania Index Q4 2025 pero el sub-barrio Country Club–El Golf llega a S/12.097, la diferencia entre cuadras se mide en cientos de miles de dólares. Pezet con Coronel Portillo está dentro del corredor premium del distrito —no en la cota más alta como Country Club estricto, pero al lado mismo, con acceso directo al Golf y a la conexión con Miraflores—. La diferencia entre comprar a una cuadra y a tres cuadras dentro del corredor Pezet puede ser un 15-20% del precio.
The Grand aprovecha la combinación: ticket alto, vista al Golf desde los pisos superiores, conectividad directa con el malecón mirafloreño y con el corredor financiero. Es el tipo de coordenada que el comprador internacional reconoce desde Madrid o Miami sin necesidad de explicación. Si compras un departamento en San Isidro y planeas alquilarlo a expatriados ejecutivos, esta esquina te da el techo de mercado. Si compras para vivirlo y trabajas en Salaverry, te da diez minutos puerta a puerta. Si compras con perfil retornante peruano, te da el statement más limpio de pertenecer a Lima Top sin pagar la prima máxima de Country Club estricto. Para más contexto sobre los precios por sub-barrio, ver el Penthouse.pe Luxury Index 2026.
Carlos Ott y Carlos Ponce de León: el dúo detrás del proyecto
Carlos Ott es el nombre que abre el currículum del proyecto. Uruguayo, formado en Montevideo, residente en Toronto desde los años 80, y autor de obras que cualquier comprador internacional reconoce: la Ópera Bastille en París (concurso ganado en 1983, inauguración el 14 de julio de 1989), el icónico Burj Al Arab —el hotel siete estrellas con forma de vela en Dubai—, el National Bank of Dubai, la Plaza de Toros Vista Alegre en Bilbao, y un puñado de torres en Miami, Toronto y Punta del Este. El estudio Carlos Ott Architect tiene sedes en Quebec, Toronto, Shanghái, Dubái y Montevideo.
Una nota de precisión que conviene aclarar de entrada: Carlos Ott no ha sido galardonado con el Premio Pritzker. Algunos artículos de prensa peruana lo han mencionado erróneamente en esa categoría —conviene contrastarlo con las fuentes oficiales antes de citarlo. Su mayor reconocimiento profesional es haber ganado el concurso internacional de la Ópera Bastille en 1983, lo que lo posicionó como uno de los firmantes globales de obra emblemática.
Carlos Ponce de León es el segundo nombre del dúo. También uruguayo, también formado en Montevideo (Universidad de la República, 1985), socio del arquitecto Adolfo F. Pozzi entre 1985 y 2004, y desde 2004 fundador del estudio Ponce de Leon Architects en alianza estratégica con el estudio de Carlos Ott. La sociedad Ott + Ponce de León ha producido proyectos residenciales en Latam, India, Sri Lanka, EAU y Argentina. En el caso latinoamericano, los proyectos referenciados con frecuencia son Jade Ocean en Sunny Isles (Miami), Echo Brickell en Brickell (Miami), y el Waldorf Astoria de Miami. The Grand es la primera incursión del dúo en Lima.
¿Qué aporta cada uno? Ott firma la silueta y el statement arquitectónico —la manera en la que el edificio se planta en la cuadra y dialoga con el contexto—. Ponce de León aporta el desarrollo de los planos residenciales, la lógica interior de las plantas tipo y la coordinación con el diseño de espacios comunes. La firma conjunta del proyecto suele leerse como Carlos Ott Architect + Ponce de León Architects, esquema típico de la práctica colaborativa internacional. Para el comprador limeño o internacional, lo relevante es que el proyecto está firmado por arquitectos con currículum probado en torres residenciales de gama alta, no por un nombre comercial sin sustento. Eso vale en preservación de valor: los edificios firmados por nombres reconocibles tienden a sostener mejor la mediana en el mercado secundario.
La arquitectura: 22 pisos, 70 metros, vista al Golf
The Grand se planta en un terreno de 1.230 m² y construye 24.347 m² distribuidos en 22 niveles que pasan los 70 metros de altura. La densidad volumétrica es deliberada: en una cuadra como Pezet con Coronel Portillo, la altura se justifica por la calidad de la vista que entrega. A los pisos altos del proyecto les llega la triple vista clásica de San Isidro: Lima Golf Club al norte, océano Pacífico al oeste por encima de la silueta de Miraflores, y la cordillera al este en días claros.
El statement arquitectónico es contemporáneo, no sobrediseñado. La fachada combina vidrio, planos de hormigón y elementos de quiebrasol que regulan el asoleamiento del lado oeste —dato técnico que importa en Lima por la radiación de la tarde—. La planta tipo es eficiente: el núcleo de circulación al centro, los departamentos en torno al perímetro, y las terrazas integradas a las áreas sociales como continuación natural del living. Los pisos superiores tienen mayor altura libre y un tratamiento diferenciado de las terrazas para los penthouses.
Las áreas comunes son obra de Jordi Puig y Claudia Paz —diseñadores de interiores y expertos en iluminación y tecnología, según comunicaciones del desarrollador—. La lógica de los amenities sigue el estándar Lima Top alto: piscina, gimnasio, spa, sala de cine, lounge, sala de coworking, área para invitados, kids club, sala de juegos. La diferencia con otros proyectos de la cuadra está en el detalle ejecutivo: terminaciones de cocinas y baños con marcas internacionales, sistemas de domótica integrados, salida directa al estacionamiento subterráneo desde elevadores privados en algunas tipologías. Es el tipo de proyecto que pide tour físico para entender; los renders no le hacen justicia.
¿Qué hace que un comprador internacional reconozca el statement? Tres cosas. Una: la materialidad de la fachada es legible desde la cuadra y se lee profesional, no genérica. Dos: la altura del edificio en la cuadra es coherente con el tejido urbano de Pezet —no se queda corto frente al stock vecino ni rompe la escala—. Tres: las áreas comunes están diseñadas con foco en la experiencia residencial, no como decorado de brochure. Esto último es difícil de medir desde un render, pero un broker de plaza experimentado lo lee al primer recorrido.
Las tipologías: 150-310 m², flats, dúplex y penthouses
The Grand entrega 72 departamentos repartidos en flats, dúplex y penthouses. Las áreas van de 150 m² a 310 m², con tipologías de 1, 2 y 3 dormitorios. La distribución del stock por tipología no es pública en detalle, pero la lectura conjunta de las comunicaciones oficiales y las menciones en El Comercio Día1 indica que el grueso son flats de 2-3 dormitorios entre 180 y 250 m², con un puñado de dúplex y penthouses en los pisos superiores.
Los precios anunciados originalmente cubrían un rango entre US$500.000 y US$2.000.000 según las comunicaciones oficiales del desarrollador, ajustables por área, piso y vista. Para producto premium en proyectos similares de la cuadra Pezet–Coronel Portillo, el rango se mueve consistentemente entre US$2.800 y US$3.800 m² al cierre de 2025, con outliers sobre US$4.000 en penthouses con vista limpia al Golf. The Grand juega en esa franja, en el extremo alto; los precios pueden haber sido ajustados por el desarrollador según avance de obra y condiciones de mercado.
¿Qué tipología elige cada perfil de comprador? El flat de 2 dormitorios (180-200 m²) es el sweet spot para el comprador internacional usuario final que pasa parte del año en Lima —el ejecutivo retornante peruano que vive en Madrid o Miami, el comprador que busca una segunda residencia premium con servicios incluidos—. El flat de 3 dormitorios (220-260 m²) es el sweet spot para la familia local de alto ingreso —típicamente un C-level limeño o un profesional liberal con hijos en colegios privados de Miraflores o San Isidro—. El dúplex y el penthouse (260-310 m²) es producto trofeo: ticket alto, vista limpia, demanda escasa pero estable.
Para alquiler ejecutivo, el segmento más eficiente del proyecto es probablemente el flat de 2 dormitorios; los expatriados ejecutivos que llegan a Lima por mineras, embajadas y multinacionales suelen necesitar 180-220 m² con dos cuartos. Para fines de inversión pura, el ratio yield/ticket es habitualmente más conservador en producto trofeo. Si compras desde el extranjero, vale revisar nuestra guía para comprar departamento de lujo en Lima desde el extranjero.
La alianza Audi: el «departamento que da auto»
La alianza con Audi es uno de los elementos diferenciadores del proyecto y la razón por la que la prensa peruana lo cubrió con titulares como «los departamentos de lujo que brindan un auto». El acuerdo, según reportó El Comercio Día1, contempla la entrega de un automóvil Audi de gama alta como parte del paquete de compra para una franja específica de unidades. Los detalles operativos —modelo exacto del vehículo, tipología que califica, condiciones del beneficio— han variado entre tandas de comercialización; el comprador interesado debe verificarlos directamente con la fuerza comercial del proyecto.
¿Qué busca esta alianza? Tres cosas. Una: posicionar el proyecto en la categoría branded experience, donde la compra del departamento incorpora un beneficio tangible más allá del inmueble —en línea con la lógica de las branded residences globales, aunque no es estrictamente lo mismo, porque The Grand no se vende como Audi Residences—. Dos: refinar el perfil del comprador objetivo: alguien que no compra solo m² sino lifestyle integrado. Tres: amplificar visibilidad mediática, porque un titular como «los departamentos que dan auto» viaja en redes mucho mejor que un titular sobre m² y vista al Golf.
Para el comprador, hay matices que vale leer fríamente. El «auto incluido» no es exactamente «auto regalado»: el costo del vehículo está implícitamente reflejado en el ticket del departamento. Lo que el beneficio entrega es comodidad logística (no hay que comprar el auto por separado, no hay que negociar concesionario) y consistencia de marca (el cliente recibe un vehículo de gama acorde con la categoría del inmueble). En términos de yield de inversión, el componente Audi no aporta a la rentabilidad del alquiler residencial; aporta al resale narrativo y al statement de la primera entrega.
Es importante mencionar también el cierre comercial: en mayo de 2025, según reportes de El Comercio Día1, The Grand había alcanzado el 60% de ocupación. Es un porcentaje fuerte para un proyecto de este ticket en Lima Top, y sugiere que la combinación arquitectos-ubicación-Audi resonó con el segmento objetivo más allá del ruido mediático inicial.
Estado del proyecto a mayo 2026: la entrega Q4 2025
La entrega original anunciada por Grupo Octagon era el cuarto trimestre de 2025, según declaraciones de Fernando Cisneros, director de Octagon, recogidas por El Comercio Día1 (mayo 2025). A mayo de 2026, las comunicaciones oficiales públicas del desarrollador no han confirmado de manera explícita si la entrega ya ocurrió en el plazo previsto o si se postergó hacia el primer o segundo trimestre de 2026. Recomendamos al comprador interesado contactar directamente al equipo comercial del proyecto para confirmar el estado de entrega.
¿Por qué este detalle importa para el comprador? Tres razones. Una: el cronograma de entrega afecta la fecha exacta del flujo de caja —el comprador empieza a pagar el saldo final solo cuando recibe la unidad—. Dos: afecta el inicio de los beneficios fiscales del fideicomiso o vehículo de adquisición, si aplica. Tres: afecta la apertura del rendimiento de alquiler en caso de inversión —cuanto antes se entrega, antes empieza a producir—.
En el contexto del mercado peruano, los retrasos de entre uno y tres trimestres en proyectos de gran ticket son frecuentes y no se consideran señal de problema estructural; suelen explicarse por ajustes de obra, disponibilidad de materiales premium importados, y aprobaciones municipales finales. El comprador prudente trabaja siempre con un colchón de tres a seis meses sobre la fecha anunciada y formaliza este colchón en el contrato de compraventa. Para el seguimiento de tu unidad específica: mantén comunicación documentada con la fuerza comercial del proyecto, solicita actas de avance trimestrales firmadas, y verifica los hitos que disparan tus pagos contra las certificaciones de avance del supervisor de obra. La transparencia en el seguimiento del cronograma es uno de los marcadores que separa a los desarrolladores serios de los demás en Lima Top.
Para profundizar la lógica del fideicomiso aplicado a operaciones de este tamaño, ver nuestra guía de fideicomiso inmobiliario en Perú y los detalles del contrato de compraventa de inmueble.
Cómo se compara con otros proyectos icónicos de Lima Top
En el universo de los proyectos icónicos de Lima Top, The Grand juega en una categoría compartida con un puñado contado de pares. Los referentes inmediatos son los desarrollos de gama alta del corredor Pezet–Coronel Portillo, los proyectos boutique premium de Country Club–El Golf, y los desarrollos firmados por arquitectos internacionales en Miraflores cliffside. El número total de proyectos en Lima que combinan firmante arquitectónico internacional, ticket sobre US$2M y producto premium con servicios completos no pasa la veintena.
¿Cómo posiciona The Grand frente a esos pares? Tres ejes. Uno, firma arquitectónica: pocos proyectos limeños en mercado pueden mostrar un currículum como el de Ott + Ponce de León. Dos, integración branded: la alianza con Audi es novedosa para el mercado peruano y todavía no tiene equivalente directo en otros proyectos en Lima. Tres, tamaño total: 24.347 m² construidos sobre un lote de 1.230 m² es densidad alta para Pezet, lo que da producto en cantidad relevante para mover mercado secundario.
Lo que The Grand no es. No es una branded residence al estilo Fendi Château Residences en Miami o Aston Martin Residences. La diferencia: las branded residences globales venden el nombre del brand como parte del producto residencial mismo —Fendi diseña las terminaciones, Aston Martin diseña la torre—. The Grand vende un proyecto residencial diseñado por Ott + Ponce de León con una alianza comercial con Audi. Son productos distintos. Lima todavía no tiene branded residences confirmadas con marcas globales del estilo Miami; ese vacío es el tema que cubrimos en nuestra pieza sobre branded residences en Lima.
Datos rápidos de The Grand
- Dirección: avenida Pezet con Coronel Portillo, San Isidro, Lima.
- Desarrollador: Grupo Octagon. Director: Fernando Cisneros.
- Arquitectos: Carlos Ott (Uruguay) + Carlos Ponce de León (Uruguay).
- Niveles: 22 pisos, +70 metros de altura.
- Unidades: 72 departamentos. Áreas 150-310 m². Flats, dúplex y penthouses.
- Ticket original: US$500.000-US$2.000.000 (rango referencial, sujeto a ajuste según el desarrollador).
- Alianza comercial: Audi (auto incluido para franja específica).
- Entrega anunciada: Q4 2025 (verificar estado actual con desarrollador).
- Cierre comercial reportado mayo 2025: 60% de ocupación.
Preguntas frecuentes
¿Quiénes son los arquitectos de The Grand y qué proyectos icónicos firmaron?
Carlos Ott (uruguayo, residente en Toronto) y Carlos Ponce de León (uruguayo, residente en Montevideo). Ott firmó el concurso de la Ópera Bastille en París (1983), el Burj Al Arab en Dubai y el National Bank of Dubai. Ponce de León es socio del estudio Ott desde 2004 y juntos han firmado proyectos como Jade Ocean (Sunny Isles, Miami), Echo Brickell (Brickell, Miami) y Waldorf Astoria Miami. The Grand es la primera incursión del dúo en Lima.
¿En qué consiste la alianza con Audi y a qué unidades aplica?
El acuerdo, reportado por El Comercio Día1, contempla la entrega de un automóvil Audi de gama alta como parte del paquete de compra para una franja específica de unidades. Los detalles operativos —modelo exacto, tipología que califica, condiciones del beneficio— han variado entre tandas de comercialización. El comprador interesado debe verificarlos directamente con la fuerza comercial del proyecto. El «auto incluido» no es regalado: el costo está implícitamente reflejado en el ticket del departamento.
¿La entrega Q4 2025 ya ocurrió o se postergó?
La entrega anunciada originalmente era el cuarto trimestre de 2025 según declaraciones de Fernando Cisneros, director de Octagon, en mayo 2025. Hasta la fecha no hay comunicación oficial pública del desarrollador que confirme explícitamente si la entrega ya ocurrió o se postergó; conviene contactar directamente al equipo comercial. Los retrasos de uno a tres trimestres en proyectos de gran ticket son frecuentes en el mercado peruano y no son señal de problema estructural.
¿Cuánto cuesta un departamento en The Grand?
El rango original anunciado fue US$500.000 a US$2.000.000, ajustable por área, piso y vista. Para producto premium en la cuadra Pezet–Coronel Portillo, el m² al cierre de 2025 se mueve entre US$2.800 y US$3.800, con outliers sobre US$4.000 en penthouses con vista al Golf. The Grand juega en la franja alta de ese rango. Los precios actualizados conviene confirmarlos directamente con la fuerza comercial del proyecto.
¿Qué tipologías hay disponibles?
72 departamentos repartidos en flats (la mayoría), dúplex y penthouses. Las áreas van de 150 m² a 310 m², con tipologías de 1, 2 y 3 dormitorios. El sweet spot para usuario final internacional suele ser el flat de 2 dormitorios (180-200 m²); para familia local de alto ingreso, el flat de 3 dormitorios (220-260 m²). Los penthouses son producto trofeo en pisos superiores. La distribución exacta del stock por tipología no se publica completa.
¿Es The Grand una branded residence?
No, no en sentido estricto. Las branded residences globales (Fendi Château, Aston Martin Residences, Porsche Design Tower) venden el nombre del brand como parte del producto residencial: el brand diseña la torre y/o las terminaciones. The Grand es un proyecto firmado por arquitectos reconocidos (Ott + Ponce de León) con una alianza comercial con Audi. Son categorías distintas. A mayo 2026 no hay branded residences confirmadas con marcas globales en Perú.
El statement final
The Grand es el tipo de proyecto que sienta precedente. La combinación de firmantes arquitectónicos internacionales, ubicación en una de las cuadras más cotizadas de Lima Top, ticket sobre el millón de dólares y alianza comercial con Audi pone al proyecto en una categoría que el mercado peruano no había visto antes con esta limpieza de ejecución. Para el comprador local de alto ingreso es una opción de propiedad de gama alta con sostén de marca arquitectónica; para el comprador internacional —retornante peruano, expatriado, inversor hispano-USA— es la coordenada más legible para entrar a San Isidro Top sin pagar la prima máxima de Country Club estricto. Lo que vale verificar antes del compromiso, en mayo 2026: la fecha real de entrega, los precios actualizados por tipología, y los detalles de la alianza Audi vigente al cierre. Esa conversación se cierra con la fuerza comercial del proyecto, no en este artículo.
La información sobre el proyecto The Grand proviene de fuentes públicas y comunicaciones oficiales de Grupo Octagon hasta mayo de 2026. Especificaciones, precios y plazos de entrega pueden modificarse. Confirma siempre los datos vigentes con el equipo comercial del proyecto. Penthouse.pe no es asesor financiero ni representante comercial de Grupo Octagon; este artículo es cobertura editorial independiente.
¿Evalúas comprar en The Grand u otro proyecto premium de San Isidro? Escríbenos a hola@penthouse.pe y te conectamos con la lectura editorial completa del corredor Pezet, incluyendo comparativos de m², tipologías y términos de compra.
